首页 ＞ 最新消息 > 遗产税 &赠与税 > 参与都更还有税要缴？何时过户给子女最能节税？ 2024-10-16

无论都更重建或危老重建，都是藉由拆除改建的方式来改善居住品质或提升房产价值。广义来说，两者皆属不动产变更再利用范围，因此会有税赋的产生；但政府会增加一些诱因来鼓励改建，所以就有相关奖励措施、补助、税赋减免等优惠。

 

国富浩华联合会计师事务所执业会计师林松树指出，不动产相关税赋主要分为国税跟地方税：「国税」是由中央机关负责徵收，除了关税、进口之营业税与货物税由海关负责徵收外，其他如：综合所得税、营利事业所得税、遗产税、赠与税、货物税、证券交易税、期货交易税、营业税、菸酒税、特种货物及劳务税等，皆是由财政部各区国税局办理。「地方税」则有地价税、房屋税、土地增值税、契税、遗产税、赠与税、使用牌照税、娱乐税、印花税等，是由地方税捐稽徵机关办理。

 

请读者们注意，危老重建与都更重建，所享有的税赋减免优惠各自不同。在此用一张图表加以说明，帮助读者能更清楚了解。

 

《危老条例》vs.《都市更新条例》之税赋减免优惠

 

房子该何时过户给孩子较好？

王先生、王太太的年纪都大了，有考虑把房子过户给孩子， 但是该怎么过户？应该在都更送件前、还是都更完成且登记后过户？差别又在哪里？

 

政大地政士联合事务所地政士蓝天佑指出，以他多年办理都更权利变换产权登记的经验， 这是最常被问到的问题之一。他建议王先生、王太太要先想清楚，做这样规划的目的是什么？如果要把财产移转给子女，无论采用何种方式，都会产生税赋。这些税赋包含：土地增值税、契税、印花税、财产交易所得房地合一税；如果没有预先做好金流规划，很有可能会被国税局认定是赠与行为，可能还会产生一笔赠与税。

 

蓝天佑提醒，若要预估未来都更完成后移转不动产产生的税额，其实存在著很多变数，例如：土地公告现值、房屋评定现值的变动，以及实际出售价格等，因此在参与都更前的相关税费预估、未来实际产生的税额，可能会有不小的落差。通常会参与都更或危老的个案，屋龄基本上都达30年以上，如果权利人长期持有房产，那么长年累积下来的土地增值税是相当可观的，这一点请长辈们务必要注意；反之，如果持有的时间不长，那么土地增值税的负担就不会那么高。

 

关於不动产移转的方式，是用买卖还是赠与？王先生如果是以买卖方式移转给孩子，房价的计算是以市价为基准，但是可以先申请自用住宅，这样的话，土地增值税就可选择自用优惠税率，节税效果较高。但因为是买卖方式，所以要另外支付财产交易所得税，而王先生持有土地的时间是在2016年以前，所以适用旧制；假如王先生的邻居，他们取得土地的时间是在2016年之后，则适用「房地合一税」课徵新制。

 

如果王先生夫妇选择「赠与」的方式，房价的计算则是以土地公告现值及房屋评定现值为基准，但土地增值税依规定只能以一般税率计算，不适用自用优惠税率，而且超过免税额度的部分，要缴交赠与税。以2022年财政部公告赠与税之免税额为例，王先生夫妇每年各享有赠与金额244万元的免税额度。

 

王先生的孩子将来如果要卖房屋，由於取得房屋的成本较低，而且已适用新制房地合一交易所得税，会因为可扣除成本相对较低，应缴纳的所得税就会比较高，下方提供一份表格来说明「房地合一税」。 

房地合一适用税率

 

有一点要补充说明，必须持有并连续设籍满 6年，才能享有自住房地租税优惠。

 

如果王先生夫妇在 2023年2月将价值1,900 万元的房产以买卖方式移转给子女，而子女在 2024年6月以 2,100 万元出售，另外支付仲介及代书费用约 65 万元，这段持有期间计算土地增值税的土地涨价总数额约 15 万元。依据上表税率（成交价额2,100万元－取得成本1,900 万元－仲介及代书费用 65 万元－土地涨价总数额15万元）×45% ＝ 54万元。

 

至於该在都更前还是都更后执行房产移转？蓝天佑认为，这问题没有标准答案，而是要看地主的目的、想法，以及因移转所产生之税赋多寡来抉择。如果长辈的想法是先做财产分配，避免日后子女们因为遗产分配问题产生纠纷，并且愿意缴纳因此产生的税赋费用，那当然就可以考虑在都更送件前办理产权移转。

 

但若长辈或子女在乎税金的多寡，那么要考虑的因素就很多，例如：在都更前先赠与或买卖，土地增值税就可明确计算出来；如果都更完成登记后再办理房产移转，虽有土地增值税、契税减徵的优惠，但未来的公告房地价值、市价都不确定，就无法预先精确计算可能产生的税额。

 

倘若读者们有意透过都更或危老重建，将房产移转到子女名下，建议寻求专业的会计师或地政士来协助，先以目前的税法规定、税率为依据，进行个案试算，才能有比较正确的资讯来作为选择依据。