首页 ＞ 最新消息 > 租税正义 > 【租屋黑数显影剂2-2】居住正义政策组合拳连发，能否捍动高房价趋势？恐怕待观察 2023-12-06

选战当头，居住正义的政策选票，成为各党争取目标，攸关「居住正义」的政策组合拳，已一拳又一拳的瞄准炒房团、短期投资客、囤房者。如今还在朝野立委支持下，新增房屋租金支出改列特别扣除额，盼能让租屋市场的黑数能够「显影」。能否捍动居高不下的房价，政大地政系教授孙振义坦言，恐怕仍待观察。

近年来，政府已相继祭出房市组合拳，遏止房价炒作，包括房地合一税进入2.0版本，拉长短期交易的重税期到5年，防堵未上市公司假藉股权买卖规避房地交易税漏洞；《平均地权条例》新规已在7月1日上路，明订禁止预售屋换约转售；财政部也正积极推动修法《房屋税条例》，俗称「囤房税2.0」的条款日前也已初审通过，正等待立法院三读。

但针对房租改列特别扣除额，藉由房东租金收入的租税负担台面化而抑制「囤房」需求，能否进而降低房价的期待，孙振义说得很保守，认为恐怕「有待观察」。

主要原因之一是，台湾的「房价」与「租金价格」两者是脱勾的。孙振义表示，一直以来，台湾房价的波动取决於「炒作」与「买卖气氛」，这无关租金价格的高低，市场也从来不会因为租金收益多寡来决定房价的高低。至於长期下来能否让台湾房价趋稳，也还要再看看。

民众投资不动产需求仍在 宁空置也不愿出租

孙振义分析，当今台湾房市的购屋需求来自三种，自住、赚价差（炒房），或置产。而对投资赚价差，或置产者而言，为免房屋遭租客破坏得乱七八糟，反而加速房屋折旧，通常宁愿房屋空置也不愿出租。

至於如今囤房税2.0修法，将试图增加多屋族的持有成本，调升房屋税率，对投资客而言，相关租税成本届时就会转嫁给买家。

至於短期炒作是政府最不乐见，因此在《平均地权条例》修法时，拉长了重税期。但孙振义提醒，对投资赚价差，或置产者而言，他们心中真实想法是，只要避开房地合一重税期，改为长期持有5年到7年，甚至10年，届时房地合一税率就会降到只剩15%。

也就是说，虽然政府祭出一系列政策，设法落实「居住正义」，但民众仍然会有投资置产赚价差的想法，至於增加的税负成本，自然而然就转嫁给下一手。

政策合理引导 释出房源供出租

但孙振义表示，「租客联盟」的主张是，既然房地产投资需求无法磨灭，政策至少能鼓励屋主将房源释出到租屋市场，让不想买房、以租代买的租客，至少在租屋市场上能有更多选择，而不是资源的闲置。

至於担心房屋遭房客破坏而折损价值的屋主，政府应该鼓励这群人善用政府「包租代管」的政策，由专门业者协助管理修缮房屋，也对租客品质把关。

例如置产投资者可与「包租代管」业者签署5年合约，期间屋主可以有租金收入，降低投资期的持有成本，也规避开短期买卖重税期。

租客则能在租屋市场中，寻得更好、更好的房源，也能享有政府提供的租金补贴。政府也能让原本租屋黑数显影，降低空屋闲置的资源浪费。

孙振义总结，若能鼓励房屋持有者加入「包租代管」制度，能同时吻合政府一系列居住正义的政策，租屋者得到补贴，房东也合法缴税，在多重力道拉扯下，如今又可望增加「租屋黑数显影剂」，让房租改列特别扣除额，反而有机会更多释出闲置房屋到租屋市场上。

「包租代管」已享优税

事实上，为了鼓励屋主将房屋释出，若选择透过「包租代管」管道，财政部已祭出许多优惠税率政策。

原本今年6月落日的优惠政策，内政部今年初已依据专法授权，报请行政院核定延长，确定将租税优惠再延五年至2028年6月26日。

根据该法，包租代管房东每屋每月免税额6,000元，租金2万元以下必要费用率53%，逾2万元部分费用率43%。

举例来说，若房东每月租金收入3万元，列入租金所得的额度只有11,680元。（3万-6千=2.4万元；2万×（1-53%）+（2.4万-2万）×（1-43%））