首页 ＞ 最新消息 > 租税正义 > 兄弟卖共有继承屋 惊觉事情大条了少1个动作 「他缴交的税竟是哥哥6倍」 2024-01-06

房地合一税105年1月1日上路，主要是针对房市短期交易课以重税，希望抑制炒作不动产。不过你知道吗？为了保障自住者，财政部有「房地合一税的自用优惠」，如果因为不熟悉法律条文，少了一个动作，不但卖房子时缴交的税金爆增6倍，甚至连重购退税也不适用。理财专家「R姊财富方舟」廖嘉红表示，时间无法回头，卖屋、换屋的规划，要从登记那一刻开始。

廖嘉红举实际例子，林爸爸前2年过世，因为妈妈早已不在，於是105年买的房子由林先生和哥哥共同继承。今年因为哥哥结婚生小孩想要换屋，2人商量后，把继承的房屋出售后平分。但因为爸爸的房屋是105年1月1日后购买的，适用房地合一税，申报时才发现事情大条了。

因为少一个关键因素，导致林先生无法使用「房地合一税的自用优惠」，因此他必须缴交的税金竟是哥哥的6倍。

要符合「房地合一税的自用优惠」，必须同时符合3个条件：

1、售屋个人或配偶、未成年子女办竣户籍登记、持有并居住於该房屋连续满6年。

2、交易前6年内，无出租、供营业或执行业务使用。

3、个人与其配偶及未成年子女於交易前6年内未曾适用本款规定。

廖嘉红说，因为哥哥一直和爸爸住在一起，所以户籍设在出售的继承屋，而林先生因在外地工作、结婚后户籍移到外地，所以哥哥符合「房地合一税的自用优惠」，而他无法适用。

能否适用「房地合一税的自用优惠」税率差多少呢？廖嘉红说，根据个人房地2.0规定，持有房地期间在1年以内者，税率为45%；持有房地期间超过2年未逾5年者，税率为35%；持有期间超过5年未逾10年者，税率为20%；持有期间超过10年，税率为15%。持有期间越短，出售时税率越高。

如果符合「房地合一税的自用优惠」，交易获利可以扣除400万的免税额，超过部分再以税率10%计。你发现了吗？当符合自住优惠，房地合一税可以大幅降低。

那么，为何兄弟两个人的税金相差6倍？廖嘉红说，自用住宅400万的免税额是一个权状共有的额度，因为是2个人共有，所以免税额除以2，哥哥的免税额为200万，林先生却因为户籍条件不符，没有免税额。

这间房子出售获利600万元，林先生和哥哥各300万。哥哥符合自用可减200万元免税额，获利300万扣掉免税额200万，获利100万元再以10%税率计算，税额为10万元。

林先生因无法适用自用住宅优惠，从爸爸取得共持有满6年后出售，获利300万元税率20％，税额为60万元，是自用税额的6倍。

廖嘉红说，同样设户籍满6年，却因没设户籍，只差一个动作，房地合一税多6倍。

但你以为惨剧只到这里吗？并没有。哥哥换屋之后，可以重购退税，林先生也不适用。房地合一税对短期交易课以重税，但对自住客却是大开「重购退税」的友善大门，只要是自住换屋，举凡符合自住条件，还可按比例或全部退税，税金全免！

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