首页 ＞ 最新消息 > 遗产税 &赠与税 > 常见到建设公司董娘几千万在买农地，难道是地价要暴涨？代书揭有钱人买地节税3心机 2024-01-26

常常听到有些有钱人会买农地投资，或是退休后买块农地享受开心农场。之前小代书在当助理的时候，突然发现有个建设公司集团董娘的名字好常见，常常在买好几千万的土地，实在太好奇了所以就问前辈知不知道什么八卦，难道是那边准备开发土地，地价要暴涨了吗？（是多想发财）一问之下才知道……

 

原来是因为农地只要取得「农业使用证明」，买卖移转的时候便免缴土地增值税，而且赠与配偶或子女时也不用缴赠与税，甚至在死亡时由继承人继承，也免缴遗产税！所以有不少有钱人在年事已高之际，会规划置产农地。而这位董娘因为年事已高，大集团的财产可想而知是多么庞大，所以她在慢慢执行节税规划，让下一代在继承移转时，享受到免税的优惠，未来也可以随时将农地出售取得现金（羡慕）。

 

那农业使用证明是什么呢？

 

民国89年，政府在农地政策上做出了重大变革，过去取得农地是需要符合有自耕能力者为限，所以农地取得相对有所限制，通常只有农民可以取得。但在自由贸易浪潮的冲击之下，传统的农业经营与家庭农场，已无法面对外在的竞争，所以农地便由「农地农有农用」调整为「放宽农地农有，落实农地农用」。简单来说就是农地开放自由买卖，而政府为了落实及奬励农地继续作农业使用，於农业发展条例明定：作农业使用的农地移转给自然人时，可以申请免徵土地增值税、遗产税和赠与税，而申请时应检附「农业用地作农业使用证明书」，并订定「农业用地作农业使用认定及核发证明办法」作为执行依据。

 

而农地开放自由买卖后，流通性与一般土地没有差别，并且在时代的进步与开发下，价值也提升，例如：当航空城或是高铁等重大建设公告开发时，周边农地的价值也应声水涨船高，所以不乏有许多人投资。不过要注意，农业用地移转的免徵土地增值税是有规定的，并不是真的免徵，而是如配偶赠与，暂时不课徵土地增值税而已。农地一定要符合「农用」，否则原来免除的税赋可能就会被要求连诛九族全部奉还∼

 

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因为土地税法第39条之2规定，不课徵土地增值税的农地在持有期间，曾被有关机关查获土地未作农业使用，且未在有关机关所令期限内恢复作农业使用；或虽在所令期限内恢复作农业使用，而再有未作农业使用情事时，於再移转时应课徵土地增值税。并且课徵的土地增值税，起算期间是以最近一次课徵土地增值税时，核定申报移转现值为原地价。

 

简单来说就是，假设一笔农地从89年开始就都做农业使用，而王老先生如果买了这笔农地又违规使用，未来要出售的时候原地价会回朔到89年，等於是20几年来连上一手甚至上上一手地主的土地增值税，都必须由王老先生缴纳才能办理过户！

 

而为了防止核准免税后违规使用、废耕或移转等不继续作农业使用的状况，政府也规定继承人承受的5年内，若未为农业使用需追缴遗产税。

 

所以节税规划一定要合法，并且一定要了解其中隐藏的条件，全方位的一一实行，才能避免计画白费了。

 

作者简介_小代书（王淑瑜）

国家考试及格地政士、国家考试及格不动产经纪人、中山大学行销传播管理硕士、小代书的成长日记创办人、红杉地政士事务所 所长、高效学习 / 个人品牌 / 房地产 讲师

本文摘自FUN学出版《小代书的不动产日记》