首页 ＞ 最新消息 > 遗产税 &赠与税 > 父母把房产转移给子女，小心被课大笔赠与税、土增税！律师教6招，不怕国税局连补带罚 2024-01-26

买卖需要缴纳土地增值税（下称：土增税）、契税、房地合一税，请实际计算一下。

1. 买卖房地比起赠与的传承方式，可以运用土增税与房地合一税「自住房地」的税赋优惠：

 

（1）土增税如适用「一生一次」的自用住宅用地税率10％（对比一般税率20～40％优惠）

（2）房地合一税如适用自用住宅免税额400万，以及税率10％（对比一般税率15～45％优惠）

 

2. 房地合一税为税基（成交价－取得成本－相关费用－土地涨价数额）x税率15～45％。

如果想节税，可以分别从税基与税率下手：

（1）税基为（成交价－取得成本－相关费用－土地涨价数额），为使税基越趋近於0，无论是使交易的成交价越贴近原来取得的买价，或是「记得」申报相关费用，如仲介费、广告费、清洁费、搬运费、印花税、代书费、规费、装潢费用等等，缩小整体税基。

 

（2）相关费用须提出相关证明文件（如发票…）；如无法提出证明文件或所出示费用证明金额未达成交价额3％者，可以按成交价额3％认定费用，并以30万为限。

（3）税率是依照房地持有年限来计算：持有两年内就卖出须缴纳45％的税率，依次递减，持有十年以上仅需缴纳15％，因此想节省税率，不妨可以再持有久一点，达到年限门槛后再转移。

 

3. 如上所述，如果子女取得房产后就会短期卖出，一开始选择「买卖」移转方法可能在税负上比较划算！

因为想要短期卖出，就会碰上高额税率（二年内税率45％，二至五年税率35％），要省税，只能用节省税基的方法，而且子女出售他人的价格无法减少，买卖可以使成交卖出价贴近取得成本，结果上就可以省税。

 

换句话说，房地卖给子女相比起继承、赠与的房屋取得成本是以低於市价的房屋公告价来计算，选择买卖的取得成本可以接近现在交易市价（不能太便宜卖给子女），使税基缩小，避免缴税更多。

4. 买卖须记得

二等亲间的买卖在国税局一般认定下视同赠与，若是不想缴赠与税，就要提供国税局完整金流纪录，保证此次过户为真买卖，而不是假买卖真赠与。

 

5. 选择买卖的子女资金来源：

（1）运用赠与免税额

赠与税每人每年皆有244万元的免税额，夫妻也就是父母两人一起合计共有488万元，而如果是子女当年度结婚，赠送给子女可以各再加100万元免税额。

 

举例来说：如果儿子今年结婚，父母两人今年对儿子的赠与免税额为父244万元+100万元，母244万元+100万元，也就是共赠与688万元以内金额不用缴税。

 

父母可以利用分年赠与子女金钱，来充当子女未来房屋买卖转移的资金之一。

 

（2）银行贷款：

一般购买房子，通常可贷款房屋总价的70～80％，并自备头期款20～30％。因此想利用银行贷款向父母买卖房产，子女只需要自备头期款部分，或是父母直接利用免税额赠与头期款给子女，并保证子女本身有稳定的收入来源，就会提高银行贷款意愿，充当买卖房产资金之一。

 

6.房地卖给子女后，房屋产权就是属於特定子女的，不会算作父母的遗产；但相反的是，房屋买卖转移的价金就属於父母财产，要特别注意喔。

 

本文经授权转载自苏家宏律师。（原标题：父母选择以「买卖」方式，将房地产传承给子女，几点注意事项）（相关报导：父母生前把房产、现金过户给子女，小心国税局找上门！律师教5招，省下大笔赠与税｜更多文章）