首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 换屋想省钱？自住重购退税有3大条件　国税局揭「买新卖新」不算在内 2024-03-06

居住品质的提升，是一般人的理想与目标。为避免纳税义务人因为被课了房地合一税，造成卖房子所得的钱不够买新房子，政府特别规定重购自用住宅用地可以申请退回卖出旧屋所缴纳的房地合一税，贴补买新房子与土地总额价款的差价，因此有换屋计画的人，可以规划重购退税，为自己增加一笔换屋基金。

 

不过需要注意，无论是「先卖后买」或是「先买后卖」，想用房地合一重购退税须符合3大条件；台北国税局也提醒，日前发现有民众未注意符合条件，以「买新卖新」就想使用重购退税，认为只要有设户籍就好，最后被驳回、补徵税额。

 

自用重购退税有条件，民众「买新卖新」无实际居住减除遭驳回

 

换屋族想节房地合一税，只要符合3大条件，就可利用重购退税优惠。首先，出售旧房地与重购新房地移转登记时间要在2年内；第二，个人或配偶、未成年子女要在出售及重购的房屋完成户籍登记并居住；最后，出售及重购房屋并无出租、供营业或执行业务使用。

 

并且，国税局补充，为了避免投机、落实保障自住权益，重购的房地若於5年内改作其他用途或再移转，国税局将会追缴原扣抵或退还的税额。

 

日前，国税局即发现一案例，纳税人甲君的配偶在110年4月间取得自住房地A屋，后来在111年12月间，甲君再购入其他房地B屋，旋即在112年2月出售B屋，两屋均设有户籍。

 

之后甲君在办理申报时，自行减除重购自住房地扣抵税额；但国税局认为，甲君购买B房地后立即出售，「买新卖新」的情况与「重购」自住房地政策目的不符，再加上甲君实际持有B屋仅两个多月，查调B屋水电费资料后，难以认定甲君有「实际居住」使用，国税局最后不准认列重购扣抵税额，并补徵税额。 而甲君不服并申请复查，主张A、B两屋皆设有户籍，国税局应同意核认重购自住房地扣抵税额，但经国税局驳回复查申请。

 

国税局表示，重购自住房地合一税额扣抵或退税优惠机制是为了鼓励自住，而自住房地要件是以房地「客观使用状态」为准，须以房屋「完成户籍登记」并「实际居住」为限，且无出租、供营业或执行业务使用。

 

土增税也可节省，与综所税重购规定不一 ，新旧所有权人需同一人

 

综上所述，纳税人在办理个人房屋土地交易所得税时，如想申报重购自住房地扣抵税额，个人或配偶、未成年子女在出售及重购房屋除须设有户籍外，尚须有实际居住事实，才能适用。

 

而除了房地合一重购退税，针对土地增值税也有自住重购退税优惠，不过与综所税重购规定有相异之处。

 

 

自用住宅重购退税根据不同税目以及不同时期购入的不动产，有不一的规则，在利用时须注意，以免精打细算后，反遭国税局打脸。（图片来源／台北国税局）

其中，所有权部分最容易被忽略，土增税重购退税中，原出售土地及新购土地所有权人要为同一人，也就是买房子和卖房子是同一个人，卖掉谁的房子就以他的名义买进新的房子，如果卖掉配偶名下房子后另以本人名义买进新房子，就不能退税了；但综所税（房地合一、财产交易所得）的重购退税优惠中，配偶之间，一位出售自住房地，另一位重购房地者，也可适用。

 

此外，新购置的房地，都巿土地最大适用面积是300平方公尺，约90.75坪，非都巿土地最大适用面积是700平方公尺，约211.75坪；综所税重购退税则无此规定。而新买房屋的土地移转现值总额，必须超过卖旧屋的移转现值总额扣除所缴纳土地增值税后有余额，才能退税。