首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 预售转卖也要缴税！　专家教这样算「最高抵30万」 2024-04-16

好房网News记者黄芸涵／综合报导

预售屋买气热，从2023年10月起连续四个月的单月交易量突破1万件。永庆房产专家提醒，若有转售需求的屋主得注意了，不只成屋买卖、预售屋转售也得依法申报与缴纳房地合一税！另外在计算获利所得时，预售屋可列举扣除费用也与成屋不同，别让一时大意让预期获利打了折扣。

永庆房屋契约部资深经理陈俊宏表示，依照新修订的平均地权条例，规定在2023年7月后买入的预售屋，除了特殊情况以外不得转让。因此如果是在修法前，也就是在2023年6月30日前签约购买的预售屋，除预售合约另有约定外，仍然可以转让。

永庆房屋整理预售屋与成屋的房地合一税申报知识。图／永庆房产集团提供

至於申报房地合一税的时间点，陈俊宏说明，新成屋与中古屋的房屋交易必须在登记完成，也就是买卖双方办理过户的30天内完成申报。但预售屋与一般房屋交易不同，由於预售屋通常还未取得房屋产权，因此转让不须经过地政机关登记过户、没有登记日期，就以买卖双方签立的预售屋让渡(或买卖)契约书起的30日内要完成房地合一税的申报，以免受罚。

房地合一税「扣除额」这样算

还要注意的是，陈俊宏提醒，申报房地合一税时，移转费用可用来减除所得获利，在没有任何证明文件下，成屋交易的可扣除费用计算方式为「卖屋总价」的3％，最高以30万元为限；预售屋的可扣除费用，则以「卖屋总价-购屋总价+已付款」的3％来计算，同样最高以30万元为限。

至於预售屋要缴纳的房地合一税额，则与一般房屋交易相同，依照持有时间对获利所得课徵最重45%税率。陈俊宏表示，房地合一税对房屋的短期买卖课徵重税，屋主若将持有2年内的预售屋转售，所得税率高达45%，持有2至5年的交易所得税率也有35％，且预售屋完工交屋后，持有期间将从取得产权日重新计算，因此若有预售屋转让需求，建议事前规划，才能有效节税。

陈俊宏举例，若屋主在2023年6月30日以前以总价1000万元购入预售屋，并於两年内以总价1100万元出售该预售屋，且已支付100万元工程款，可扣除费用即为「100万元（卖屋总价-购屋总价）+100万元（已付款）」的3％，也就是6万元。因此应缴房地合一税额为「100万元（卖屋总价-购屋总价）-6万元（可扣除费用）」的45％，也就是42万3000元。

新法限制预售屋转让有6例外

预售屋虽然可依照工程进度付款，降低购买人的自备款负担，但平均地权条例新法限制预售屋转让，2023年7月1日起购入的预售屋，屋主必须符合以下6种条件之一，且经过申请核准才可转让，且每两年仅能换约一户，包含：

一、本人非自愿离职而失业半年以上；二、本人或家庭成员（以下简称家人）因意外或罹患重大伤病，经诊断需半年以上的全日照顾；三、本人或家人的房屋因灾害毁损而需另行租屋；四、本人或家人因意外造成第三人死亡或受伤需半年以上的全日照顾而须赔偿；五、本人死亡而继承人无意保留；六、共同购买人之间的转售与转让。

陈俊宏补充，5月报税季在即，为了帮助民众更了解应缴税费如何计算，永庆房屋特别增设了「税费知识影音馆」，解答包含房地合一税、土增税、房屋税、地价税、财产交易所得税等，房屋买卖常见的5大税费资讯，欢迎到《永庆房仲网》了解更多。