首頁 ﹥ 最新消息 > 房地合一稅 > 他賣房做錯一件事「土增稅暴增2倍」！專家教1招解決，不怕大筆稅金找上門 2024-05-06
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李先生上次透天厝時，除了應付的仲介費，還付出高額的稅金。他深深感受到，賣房除了關心賣多少錢？更需要考慮仲介費和稅金。
事先做好規劃，找到適當的節稅方式，才能讓自己賣房的實際收入變大變多。
原先他認為賣房只要交給仲介，這次賣房前他找R姐諮詢：
賣房到底有哪些費用？
付給政府這麼多稅金，如何省稅？聽說有重購退稅，你跟我仔細說明一下吧！
確實，多數人一生中買賣房的次數並不多，不了解是正常的。
首先，賣房大筆的費用包含：仲介服務費、土地增值稅、房地合一稅。
小額費用包含：代書費、實價登錄費、銀行履約保證帳戶費、塗銷登記、房貸提前清償的違約金。
首先，我們來聊聊仲介服務費：
根據內政部規定，買賣雙方的仲介服務費合計不得超過成交價的6%。通常賣方收4%，買方收2%。
但不建議一開口就用力砍仲介費，仲介通常沒有底薪，合理費用才能得到賣力的服務。
「土地增值稅」是不可忽視的大筆稅金
基於土地的公告現值計算，持有時間越長，稅金越高。稅率分為20%、30%和40%
節稅方式包括自用住宅一生一次稅率10%、自用住宅一生一屋稅率10%、重購退稅以及重劃土地第一次移轉（減徵40%）。
上次李先生居住多年的的透天厝，賣出時，本來想使用自用住宅一生一次的優惠稅率10%。
但因出售前一年租給公司行號營業使用，於是只好以一般稅率20%繳土地增值稅，稅金爆增加為２倍。
在台灣「一生一次」和「一生一屋」是2項減輕民眾土地增值稅負擔的政策，各有其獨特的條件和優勢：
一生一次：
只要出售前一年無營業或出租，再加上土地所有權人、配偶或父母、子女，出售前設籍，就能在這人生重要的里程碑上得到一次土地增值稅減免。
一生一屋：
曾經適用自用住宅一生一次後，得再申請適用一生一屋自用住宅用地稅率10%。
其適用要件較為嚴格：
1. 土地所有權人與其配偶及未成年子女出售時無該自用住宅以外之房屋。
2. 出售前持有該土地6年以上、土地所有權人或其配偶、未成年子女於出售土地前在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年。
3. 出售前5年內無供營業使用或出租等要件。
4. 面積限制 。
如果房產所有權人已經使用「一生一次」，又不符合「一生一屋」，因為夫妻間贈與免稅，可以移轉至尚未使用過的一方，再利用「一生一次」進行土增稅節稅。
如果你是換屋族，還可以使用土地增值稅和房地合一稅的「重購退稅」。重點是，出售前後2年內再次購入自用住宅。
本文經授權轉載自R姐財富方舟-廖嘉紅。（相關報導：子女領回父母生前留下的保單，小心被課大筆遺產稅！專家教1招節稅，不怕國稅局找上門｜更多文章）
