首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 他卖房做错一件事「土增税暴增2倍」！专家教1招解决，不怕大笔税金找上门 2024-05-06

李先生上次透天厝时，除了应付的仲介费，还付出高额的税金。他深深感受到，卖房除了关心卖多少钱？更需要考虑仲介费和税金。

 

事先做好规划，找到适当的节税方式，才能让自己卖房的实际收入变大变多。

原先他认为卖房只要交给仲介，这次卖房前他找R姐谘询：

 

卖房到底有哪些费用？

付给政府这么多税金，如何省税？听说有重购退税，你跟我仔细说明一下吧！

 

确实，多数人一生中买卖房的次数并不多，不了解是正常的。

首先，卖房大笔的费用包含：仲介服务费、土地增值税、房地合一税。

 

小额费用包含：代书费、实价登录费、银行履约保证帐户费、涂销登记、房贷提前清偿的违约金。

 

首先，我们来聊聊仲介服务费：

根据内政部规定，买卖双方的仲介服务费合计不得超过成交价的6%。通常卖方收4%，买方收2%。

 

但不建议一开口就用力砍仲介费，仲介通常没有底薪，合理费用才能得到卖力的服务。

 

「土地增值税」是不可忽视的大笔税金

基於土地的公告现值计算，持有时间越长，税金越高。税率分为20%、30%和40%

 

节税方式包括自用住宅一生一次税率10%、自用住宅一生一屋税率10%、重购退税以及重划土地第一次移转（减徵40%）。

 

上次李先生居住多年的的透天厝，卖出时，本来想使用自用住宅一生一次的优惠税率10%。

 

但因出售前一年租给公司行号营业使用，於是只好以一般税率20%缴土地增值税，税金爆增加为２倍。

 

在台湾「一生一次」和「一生一屋」是2项减轻民众土地增值税负担的政策，各有其独特的条件和优势：

 

一生一次：

只要出售前一年无营业或出租，再加上土地所有权人、配偶或父母、子女，出售前设籍，就能在这人生重要的里程碑上得到一次土地增值税减免。

 

一生一屋：

曾经适用自用住宅一生一次后，得再申请适用一生一屋自用住宅用地税率10%。

 

其适用要件较为严格：

1. 土地所有权人与其配偶及未成年子女出售时无该自用住宅以外之房屋。

2. 出售前持有该土地6年以上、土地所有权人或其配偶、未成年子女於出售土地前在该地设有户籍且持有该自用住宅连续满6年。

3. 出售前5年内无供营业使用或出租等要件。

4. 面积限制 。

 

如果房产所有权人已经使用「一生一次」，又不符合「一生一屋」，因为夫妻间赠与免税，可以移转至尚未使用过的一方，再利用「一生一次」进行土增税节税。

 

如果你是换屋族，还可以使用土地增值税和房地合一税的「重购退税」。重点是，出售前后2年内再次购入自用住宅。

 

本文经授权转载自R姐财富方舟-廖嘉红。（相关报导：子女领回父母生前留下的保单，小心被课大笔遗产税！专家教1招节税，不怕国税局找上门｜更多文章）