首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 竹科夫疼妻「小房换大房」登记老婆名下！「1原因」重购退税被拒⋯一表看退税条件 2024-05-06

【文／李宁】对於换屋族来说，会有这样的需求通常是因应生活状态发生改变，最常见的就是家庭成员增加，像是结婚、小孩出生，或是父母年迈想一同居住等，让换屋族群想要「小房换大房」，而政府也特别推出「重购退税」，让有换屋计画的人，可以多增加一笔换屋基金来补贴。不过，并非所有情况都适用退税。

 

一名在新竹科学园区上班的男子，为了给孩子将来有更大的活动空间，将原有的自用房地出售，换购一间更大的房子，为了给老婆更多保障及安全感，遂将新买的房地登记在太太名下，原先打算申请「土地增值税重购退税」后，可以加减补贴买新屋的钱，却没料到这笔申请居然遭到否准，怎么会这样呢？

 

不符「同一人」重购自用住宅用地

申请退税被拒

对此，新竹市税务局指出，重购自用住宅除了可以退还土地增值税外，所得税也有可扣抵或退还税款的优惠；其中，在新购土地所有权人有不同规定，土地增值税必须由出售土地所有权人重购新自用住宅用地，才符合退税条件。

 

至於所得税因配偶合并申报课税，所以无论新自用住宅用地是登记在自己或配偶名下，都能申请退税。

 

税务局表示，由於上述提及的竹科新贵出售原有自住房地，於隔年购买新房地，并将土地登记於老婆名下，即使重购土地现值超过出售土地现值，并符合自用各项要件，因不符合「同一人」重购自用住宅用地规定，也无法申请退还土地增值税。

 

税务局强调，买卖自住房地时，如果要申请退还土地增值税，出售地及重购地的所有权人必须为「同一人」，才符合退税资格。

 

永庆房屋契约部经理陈俊宏提醒，土增税、新制房地合一税及旧制财产交易所得税都有「自用住宅重购退税」的优惠，但规定细节不同，除上述土增税土地所有权人必须为同一人，房地合一税、财产交易所得税房屋所有权人可以是本人或配偶，此外还有设籍条件，土增税及财产交易所得税新旧屋要有本人、配偶或直系亲属设籍，房地合一税设籍条件则限缩到本人、配偶及未成年子女，也就是父母亲设籍不能享有房地合一税的重购退税优惠。

 

此外，财产交易所得税及土增税必须得小换大，才能退税，大换小不能退税，财产交易所得税所谓的大小，是指房屋价额，新屋价额需大於旧屋价额才能退税，同样土增税的大小并非指总价高低或是坪数大小，而是指土地地价，新购土地地价要大於（原出售土地地价－已缴纳土地增值税），并非换坪数较大的房屋，就一定能退税；至於房地合一税除小换大可全额退税，大换小可按比例退税，这里的大小则是指购屋价格。

 

另外还有一个民众经常忽略的重点，土增税及房地合一税的重购退税，都有新购房地5年内不得出租、供营业及出售，亦不能迁出户籍，至少保留1人设籍，否则会被追讨所退回的税金，财产交易所得税则较宽松，没有此项规定。

 

「重购退税」4大Q＆A

Q1、什么是重购退税？

房产达人「卖厝阿明」解释，重购退税，指的是政府提供给换屋族的节税政策。

 

简单来说，纳税义务人在2年内重购自用住宅用地，不论是「先买后卖」或者「先卖后买」都可以申请退税，贴补买新房子土地总额价款的差价，有换屋计画的人，可以规划重购退税，当作换屋的基金。

 

关於「先买后卖」及「先卖后买」，财政部对此分别解释：

 

●先卖后买：以出售土地办好产权登记日起2年内，重购土地如期(订立买卖契约日起30日内)申报时，以立契日为准；逾期申报，以申报日为准计算2年期间。

 

●先买后卖：以重购土地办好产权登记日起算2年，出售原有土地如期申报时，以立契日为准；逾期申报，以申报日为准计算2年期间。

 

也就是说，想申请重购退税，不管先卖再买或是先买再卖，买卖时间都必须在2年以内。

 

举例来说，甲出售(重购)A土地在106年4月1日办好产权登记，在108年3月4日订立买卖契约重购(出售)B地，如果甲在108年4月2日前如期申报，就符合2年内的规定；如果甲在108年4月3日以后才申报，就不符合2年内的规定，不能办理重购退税。

 

Q2、自用住宅(房地合一税)、土地(土地增值税)的重购退税条件有哪些？

为了不让读者混淆，「卖厝阿明」也列了一张表让有换屋需求的人能更清楚。

 

▲图表／「卖厝阿明」授权提供

Q3、同一土地所有权人持有多处自用住宅用地并同时出售有差异吗？

「卖厝阿明」说明，如果合计面积不超过都市土地3公亩或非都市土地7公亩，则可视为「1次」出售，并按照自用住宅用地税率缴纳土地增值税。

要留意的是，出售地日期要相同，向税捐机关申报移转现值日也要相同，才能符合规定。