首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 2024年报税必知「房屋新制两重点」！豪宅成交门槛下修、放宽继承持有时间如何判定 2024-05-06

5月到了缴税季节！财政部於2023年底及今年，共颁布2项房屋新制，分别为下修豪宅成交门槛与放宽继承持有时间判定。

 

对於即将到来的5月税季，民众在申报售屋所得上，会产生哪些影响？又有什么节税妙招？

 

永庆房屋契约部资深经理陈俊宏表示，房地合一税上路以前，也就是在2015年12月31日前取得的房屋，卖房所得须并於隔年度5月综合所得税申报。而2016年起取得的房屋，售屋所得纳税则适用房地合一税，必须在产权移转登记完成后的30日内申报。

 

所以，若是在2015年底前取得，并於2023年间完成房屋买卖的民众，售屋所得记得要在今年5月完成申报缴税。

 

而售屋所得的计算，原则上得依照以下计算方式：

 

「房屋出售价格－房屋原始取得成本－必要费用=所得」

如果房屋取得时间是在实价登录上路以前，已经查不到买价，也无法提供取得成本证明，售屋所得就得采取「设算课税」方式计算，将「房屋评定现值ｘ各县市地区设算比率=所得」。

 

他提醒，若售出总价符合豪宅交易认定标准，计算方式就会有所不同，售屋所得为：

 

出售总价ｘ房地现值比例(房屋评定现值/房屋评定与土地公告现值总额)ｘ17%设算所得比率=所得

售屋所得税基更贴近实情 下修豪宅交易认定标准

陈俊宏表示，财政部为让售屋所得税基更贴近实情，今年订定「112年度个人出售房屋之财产交易所得计算规定」，下修各县市豪宅交易的认定标准。

 

台北市由7000万元下修至6000万元；新北市从6000万元下修至4000万元；桃园市、新竹县市、台中市、台南市以及高雄市，也从4000万元下修至3000万元。

 

其他地区从4000万降为2000万元。若是在2023年卖出的房子，售价刚好符合下修后的豪宅交易标准，又无法提出取得证明时，就得依豪宅标准计算售屋所得，将是此波「下修豪宅成交门槛」受影响最大的一群人。

 

 

以台北市售价6000万元房屋为例，假设房屋公告现值为400万元，下修豪宅交易门槛前，所得计算为：

 

400万ｘ台北市设算比率45%＝须申报180万

改制后若认定为豪宅交易，假设出售时房地现值比例为30%，再乘上17%设算所得比率，将有306万元必须得并入财产所得税申报，计算方式为：

 

600万ｘ30%ｘ17%=306万

因应新制上路，民众千万注意是否核实申报，以免日后遭税徵机关追税与处罚。

 

放宽继承持有时间判定 继承再继承受惠

针对连续继承，财政部则在去年底放宽持有时间的认定标准。陈俊宏说明，过去若发生继承再继承情形，持有房屋时间仅能追溯至前一手，因此售屋所得恐因短期持有被课徵重税。

 

依照房地合一税规定，房屋持有2年内转售所得税率为45%、2至5年为35%、5至10年为20%、10年以上则为15%。

 

新制放宽为同一房屋自买卖取得日开始后，不论经过几次继承都可累计持有时间，就可避免爸爸过世将房屋继承给妈妈，妈妈再继承给儿女时，儿女转售却被课徵重税的情形。

 

继承而来的房屋 视取得或继承时间缴税

另外，针对继承而来的房屋，售屋所得并入综合所得税申报，依累进税率缴纳5%至40%，还是适用房地合一税，依持有时间缴15至45%？

 

陈俊宏说明，得视取得或继承房屋的时间而定。共有3种情形：

 

1. 假设继承时间点为房地合一税上路前，也就是2015年12月31日前，售屋所得就得并於5月的财产交易所得一起申报。

 

2. 若在2015年12月31日前取得房屋，但继承时间点发生於2016年之后，则新旧制都适用，可选择最优惠方式申报。

 

3. 若取得房屋与继承时间点都在2016年以后，则适用房地合一税制。

 

 

继承的房屋若有尚未偿还的抵押贷款债务，债务减去卖屋时的房屋评定与土地公告现值总额，若有剩余属於继承取得房屋的成本，可以从售屋所得中扣除，达成节税的效果。

 

至於继承后无力偿还贷款、被迫卖屋的情形，陈俊宏补充，则能申请非自愿性出售房地产，适用税率是20%，就算房屋持有时间在5年内也适用。