首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 谈离婚分产「赠与」能闪掉房地合一税　专家：千万别「交换」 2024-06-17

好房网News记者蔡佩蓉／台北报导

夫妻准备离婚谈分产，要注意什么呢？早期的协议离婚，因没有房地合一税的问题，若夫妻之间各有一间房屋，分配起来相对轻松容易；如果只有一间房屋，实务上经常是没有房屋的一方，出钱买回这间房屋，另一方也可以顺利取得应得的金钱，但现在必须要考量到未来转售房地合一税的问题。

正业地政士事务所所长郑文在表示，近期有一个个案是，夫妻名下各有一间房屋，公寓是95年间购买以夫名义登记，没有贷款；大楼是111年购买，以妻名义登记，仍有约800万元银行贷款。经过双方协议，办理离婚之前将房屋所有权互换，由妻取得公寓、夫取得大楼，所有权登记完成后，即办理离婚登记。

夫妻谈离婚分产，不动产部分必须留意未来的房地合一税。郑文在说，如果办理「买卖」或「交换」登记，这2笔房屋未来再出售时都会变成新制，课徵房地合一税，且取得的时间点重新从113年重新起算，未来出售房屋，持有期间越短税率越高，从45％到10％不等。

也就是原来95年间取得的公寓也变成新制，课徵房地合一税，如果要适用自用房屋、完成设籍，没有出租营业，要享受400万元免税额及10％自用税率，必须再等6年，一直到119年才能售屋，否则2年内卖掉得课徵45％、2年以上到5年间课徵35％。

不过，若夫妻采「赠与」登记，公寓还是旧制，课徵房屋交易所得税，大楼虽然维持新制，但是持有期间，依然从111年起算，即使113年马上出售该房屋，也只课徵35％而非45％。

此外，郑文在提醒，若原来房屋仍有未清偿的银行贷款，由於都是登记为最高限额抵押权，可能会绑定原借款人的其他信贷、卡债、连带债务等，所以夫妻赠与登记完成后，建议要以新所有权人的身份，重新申请银行贷款。 请银行核贷后借新还旧，同时涂销原银行贷款抵押权，可避免未来清偿房屋贷款时节外生枝，还要帮对方清偿卡债、信贷或是连带保证债务，导致原贷款银行无法核发清偿证明书的窘境。