首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 对抗房地合一税的利器 重购退税必知的大常识 2024-06-17

 

台湾房地产的税制因各时期的修法而常有新旧制之分别，导致买卖房的民众，若不懂税制规定，常是表面赚了钱，但一缴完税才知，根本就没了里子。

 

文．颜琼真

 

自从房地合一税在105年1月1日上路后，买房、卖房的获利算法就变得复杂多了，而一提到房地合一税最高的课税级距为45%，等於房子增值赚的钱，有一半要缴给政府，但如果善用「重购退税」，那缴的钱就可申请退回来。

 

「不过」，天下没有白吃的午餐，想退税，得要符合一切规定，这样，「如意算盘」才能打得好。

 

房地产有万万税

一般来说，跟房地产相关的税赋，就持有税来说，有「房屋税」(现还有囤房税2.0)及「地价税」，而就房屋交易来说，买方要缴房屋的「契税」，卖方要缴财产交易所得及土地增值税，而前者还分「旧制(取得房屋在房地合一税实施之前)」，及「新制(房地合一税2.0)」，另若是房子是赠与的，要缴「赠与税」，若是继承时，也要缴「遗产税」，因而，上述种种税，也被外界评为「万万税」！

 

但「你都有赚钱了」，政府当然认为，「你也要缴一点税才行」！不过，政府还是开了一扇门，那就是在「自住」需求下的「换屋族」，就可以利用「重购退税」来退回一些钱。

 

「重购扣抵／重购退税」是政府提供换屋族的节税优惠方案，民众在两年内完成「先买后卖」或「先卖后买」的重购行为，并符合相关条件，即可申请扣抵或退还出售旧屋时已缴纳的所得税或土地增值税。

 

但想退税，也不是那么简单的事，永庆房屋契约部资深经理陈俊宏及胜桦法律地政士事务所所长陈胜桦两位专家说，单是「重购退税」就有三种，包括「财产交易所税」、「房地合一税」及「土地增值税」，换屋族得要搞清楚，换房才能「省很大」(如附表)。

 

 

 

新旧制财产交易 重购退税大不同

陈俊宏指出，不同时期购入的不动产，办理「重购退税」的规则「大不相同」，如果出售的房屋是在104年12月31日前买卖取得，适用「财产交易所得」旧制，在重购房屋隔年申报所得税的时候，从所得税应纳所得税额中扣抵；反之，若是在105年1月1日之后买卖取得，则适用「房地合一税」新制，可於完成移转登记之次日起提出申请退税。

 

陈俊宏表示，不论新制或旧制，退税采计条件都包含：出售及重购房地的时间(以完成移转登记日为准)在二年以内，以及出售的房地在卖出前一年内无出租、供营业或执行业务使用。

 

此外，新制或旧制不同的地方在於：

 

一、旧制的房屋「户籍登记」须为本人或其配偶、直系亲属，而房地合一税新制中的「直系亲属」则限缩为未成年子女。

 

二、新制有限制重购后五年内不能改作其他用途或再移转，否则将追缴原退还税额，旧制无限制。

 

三、旧制仅针对「小换大」才能退税(新购屋价额需大於旧屋价额)，新制除「小换大」外，特别放宽「大屋换小屋」可按比例退税。

 

陈俊宏表示，针对前述财产交易所得税与房地合一税的扣抵或退税，新屋或旧屋的所有权人，无论是本人或其配偶，只要符合条件都可以申请。但要注意的是，政府为了避免投机、落实保障自住权益，若经查发现出售的旧屋没有「实际居住」使用，退税申请将不会被核认。

 

土增税退税仅限土地现值「小换大」

而在「土地增值税」的「重购退税」部分，陈俊宏说，买入新屋和卖出旧屋的时间同样需要在二年内，且设籍与房屋的所有权人，均须为本人、配偶或直系亲属，并符合自用住宅情形。

 

特别要注意的是，新旧土地的所有权人，必须为「同一人」，也就是说，买房子和卖房子的要是同一个人，如果今天卖掉自己名下的房子后，然以配偶名义买入新屋，所缴的土地增值税就不能退税。

 

陈俊宏更指出，土地增值税「重购退税」的计算，不是依市价或房屋面积大小，而是以「土地公告现值」总额为判断基准。

 

若新购自用住宅用地公告现值加上出售时已缴纳之土地增值税，超过原出售自用住宅用地公告现值，即可申请退还土地增值税，最高退税额以所缴税额为限。

 

不过，很多民众还是搞不太懂，举例来说，有个客户出售一户在台北市大安森林公园旁的公寓房子，价格为2800万元，转而到台中七期买一户价值6000万元的豪宅，看似「以小换大」，问题是，台北市大安森林公园旁公寓房子，因「土地持分」大，土地公告现值较高，而台中豪宅属於大楼产品，「土地持分」小，土地公告现值跟台北市一比反而少，就不符合「重购退税」的规定，这是消费者要注意的。

 

重购退税的限制规定

陈俊宏再次提醒，三种重购退税都有一些「限制规定」，其中，有关房地合一税及土地增值税两项，新购房地自登记日起列管五年，如有下列任一情形，将会被追讨税金：一、五年内售出或过户(包含配偶赠与移转)。二、改做其他用途，公益出租、营业都不行。三、户籍迁出，本人、配偶或直系亲属(房地合一税为未成年子女)，五年期间至少要有一人设籍。

 

此外，重购退税的使用次数没有限制，但房地合一税的退税请求权时效为五年，土地增值税则为十年。陈俊宏建议，换屋前先了解退税条件并试算，再规划房地登记，才能符合最大利益。

 

 

 

设籍及居住事实很重要

陈胜桦谈到，政府为降低自住者的换屋负担，因此，才有「重购退税」的设计，但很多人都想，「我都住在这屋子，不就是『自住』吗？」但只对了一半，少了「设籍」，就不符合「设籍、自住」两项规定；另有人「设籍」，却很少「住在里面」，又会被国税局剔除。

 

陈胜桦指出，有关「重购退税」有三大重要观念，第一是设籍(户籍迁入问题)，第二是「居住事实」，这涉及到推计课税或实质课税的认定，第三是一年无出租、无营业；以上三项，都具有税捐构成要件生效的同一性。

 

因此，了解法令规定是很重要的，而就「财产交易所得税」的法令来说，陈胜桦指出，财产交易所得税在《所得税法》第17条之2所称「自用住宅之房屋」之认定原则，在财政部108.11.18台财税字第10804592200号令有做解释。

 

其条文为：《所得税法》第17条之2关於纳税义务人重购自用住宅之房屋得申请扣抵或退还已纳综合所得税规定，所称「自用住宅之房屋」，指纳税义务人或其配偶、直系亲属於该地址办竣户籍登记，且於出售前1年内无出租或供营业使用之房屋。故其条件在出售房屋土地之使用，有出售前1年内无出租或供营业使用之限制。

 

而「房地合一税」也有重购退税之规定，其适用条件规定於《所得税法》第14条之8。

 

条文内容为：「个人出售自住房屋、土地依第十四条之五规定缴纳之税额，自完成移转登记之日或房屋使用权交易之日起算二年内，重购自住房屋、土地者，得於重购自住房屋、土地完成移转登记或房屋使用权交易之次日起算五年内，申请按重购价额占出售价额之比率，自前开缴纳税额计算退还。

 

个人於先购买自住房屋、土地后，自完成移转登记之日或房屋使用权交易之日起算二年内，出售其他自住房屋、土地者，於依第十四条之五规定申报时，得按前项规定之比率计算扣抵税额，在不超过应纳税额之限额内减除之。

 

前二项重购之自住房屋、土地，於重购后五年内改作其他用途或再行移转时，应追缴原扣抵或退还税额。」

 

陈胜桦指出，该条文中并没有规定「自用住宅」之条件，不过，财政部在《房地合一课徵所得税申报作业要点》第17条有做规范，「有关自住房屋、土地交易所得税额扣抵及退还之规定，个人或其配偶、未成年子女应於该出售及购买之房屋办竣户籍登记并居住，且该等房屋无出租、供营业或执行业务使用；以配偶之一方出售自住房屋、土地，而以配偶之他方名义重购者，亦得适用」。

 

陈胜桦表示，该内容虽在房地合一税重购退税出售房屋并无「无出租、供营业或执行业务使用者」，但依据高雄高等行政法院判决112年度诉字第200号谈到关於营业设立时间问题，在108年台财税字第10804592200号令解释中，所得税法第17条之2关於纳税义务人重购自用住宅之房屋得申请扣抵或退还已纳综合所得税，其中一年未营业未出租的规定，并非在规范三种个别不同税的规定，而是在规范所称关於在税捐优惠上自用住宅房屋的「自住房屋」作一规范。

 

如果以奖励房屋之自用，关於自住税捐之优惠，在方法及程序、目的皆无不同，虽无法令明显规范但法理相同，仍需要出售前一年内，未曾供营业使用或出租者。

 

以此可看出在高等司法见解，法律虽未规定，但法理上房地合一税重购退税仍有适用一年无出租无营业的规范。

 

至於土地增值税在《土地税法》第9条规定：「本法所称自用住宅用地，指土地所有权人或其配偶、直系亲属於该地办竣户籍登记」，同法第35条第3项亦明定：「於土地出售前一年内，曾供营业使用或出租者，不适用之」。即所有权人或其配偶、直系亲属於该地设籍外，尚须出售前一年内，未曾供营业使用或出租者方得适用。

 

小心点 设籍很重要

陈胜桦表示，上述三种法令规定都有谈到「设籍登记」，其中的眉角很大，举例来说，老张在111年买Ａ屋，112年买Ｂ屋后，112年又买了Ｃ屋，之后，在112年将Ｂ屋出售，他要以新购Ｃ屋作为出售Ｂ屋之「重购退税」。

 

在法理上，如购买Ｃ屋时，户籍有设在Ｂ屋上，就可以办重购退税；但如果购买Ｃ屋时，户籍并未在Ｂ屋，而是出售Ｂ屋时才迁入，按「法理」来说，就不能申请「重购退税」，陈胜桦说，重购退税的「先买后卖」，买时，户籍就需要放在您「出售」的房屋内才行。

 

陈胜桦提醒，多屋族常取巧，例如，在买Ｂ屋时，是同时在卖Ａ屋及Ｃ屋，看哪一间先卖掉，想用先卖掉的那间跟Ｂ屋配对做「重购退税」，问题是，若户籍不在那间先卖掉的房子，就不符规定，无法达到「重购退税」的「设籍」规定，此若是要退回缴很多税的房地合一税时，换屋族恐竹篮子打水一头空，最后落得「得不偿失」了。

 

但设籍登记之外，现今很多申请案遭国税局「驳回」，关键都在「居住事实」上。

 

别因「居住事实」而踩雷

财政部北区国税局曾发新闻稿表示，房地所有权人有住所迁移等实际需要，必须出售原有自住房地，而另於他处购买自住房地，为了避免因课徵个人房地合一所得税，而降低其重购房地的能力，以保障自住需求，《所得税法》规定，个人重购自住房地时，可申请税额扣抵或退还，条件必须以出售原有自住房地为限。

 

陈胜桦指出，所谓的「自住房地」，政府的解释都是「有设籍」及「有居住」，而这些年，很多人买卖房子会运用「重购退税」来达到省税规划，但最近有很多是栽在所谓的「居住事实」上。

 

而现今国税局在查「居住事实」有三种方法，一是电力归属低电用度认定空户，第二是水力使用明显空户，第三是发函给管委会，了解申请「重购退税」者有没有居住在该出售的房子上。

 

一旦申请被国税局驳回者，则申请者只能找「确实居住事实」来说明及佐证，如一、曾签收函件、信柬、挂号等，二、请管委会出「住户证明」，三、社区或设施签到簿，四、里长证明，五、住家社区附近商店日常消费发票(对完统一发票，也不要丢)。

 

不过，面对国税局以「推定」来认定有没有「居住事实」的作法，陈胜桦很不以为然。

 

推计课税对纳税者不公

他举一实际案例指出，有一位老人原本居住在台东，也设有户籍，但后因年纪大、生病而住院，治疗后入住北部照护中心，在住进该照护中心一年后，想把他台东的房子卖掉，改至桃园买屋，而房仲也告诉他，卖台东设籍房子后，把户籍迁进桃园新买的房子，就可以办理「重购退税」，但后来会找上他寻求协助，就是申请案被国税局审核没过关。

 

陈胜桦指出，最近行政法院判例，国税局与当事人之争执上，双方都以水电为争执，甚至法院也以用电及用水量为认定，实为整个社会最大的错误。

 

在法律上，《户籍法》第16条亦不以实际生活为「居住事实」为要，更况在人之所谓法律上之居住，并非完全无离开住所，如户籍法所为兵役、入监，或因身体治疗，难不成其设定住所为兵营、监狱、医院吗？

 

低用水电量判定居住与否 存争议

陈胜桦另举例说，比如一个社区住户，他是一个上班族，每日朝八晚六，早上一早即出门，晚上六点下班，在外用餐，然后去健身房运动、洗澡，然后回家休息，他的住所用电及用水极少，只有刷牙洗脸，若以「低用电及低用水」来推定其「没居住」，那这样认定才真的有问题。

 

陈胜桦表示，「水、电用度」本就是国税局以推计课税的假设文件，甚至连间接证据都谈不上，可惜在《纳保法》第14条第一项竟规定，「如因调查成本过高或经调查仍不能确定课税基础，税捐稽徵机关无法取得完整证据据以核课税捐，基於维护课税公平原则，得以一定方式(如同业利润标准)推估纳税者所得核定税捐。」给了税捐单位「推计课税」依据。

 

问题是，第14条第二项规定，「税捐稽徵机关推计课税，应斟酌与推计具有关联性之一切重要事项，依合理客观之程序及适切之方法为之」，可是，国税局却单以水电度数为参考，却违反第二项「应斟酌与推计具有关联性之一切重要事项」，且未选择对人民权益损害最少者，实对众多纳税义务人非常不公。

 

陈胜桦认为，「居住事实」在实际认定，并非单纯用水用电少既可推定当事人未「实际居住」，此以推定之假设证明而侵害人民税务上权利，是非常可议的！