首頁 ﹥ 最新消息 > 房地合一稅 > 稅稅唸學堂／財政部3措施 輕放建商房地合一2.0 成本採推計 2024-07-06

2024/07/01 14:03:28

經濟日報 記者徐碧華／台北報導

 

為了不給房價添柴，財政部最近做了一個大抉擇，賦稅署核定了「建商成本一致性認定原則」，不對建商課重稅，這無異是對建商的房地合一2.0輕輕放下。

 

事情發生在總統大選前，國稅局對建商查稅，凡按同業利潤標準報稅的，要調整，中部、南部建商跳腳，透過建商公會與財政部溝通。公會反映，若依稅法規定，按「房屋評定現值及公告土地現值」核成本，成本太低，形同對建商課重稅。建商只能轉嫁賦稅成本，房價必然一波大漲。

 

這一溝通，直至大選結束、賴政府上台，才有了定論。財政部日前已把課稅原則給了各國稅局。官員說，可以推計課稅，引用不動產估價公報、各地營造公會所列的建造成本。土地則按買進價格認。

 

110年度建商營所稅快速協談。中區國稅局和高雄國稅局官員表示，案子都核完了，沒什麼爭議。

 

解方接近核實 採推計課稅

建商查稅與房地合一2.0有關。財政部官員指出，當年修法決定納入營利事業，營利事業賣房子比照個人課稅，最高稅率也適用45%。「對房屋興建完成後第一次移轉的，也一視同仁。」這講的就是建商，也按實價計算。蓋房賣房是建商本業，適用稅率仍是營所稅的20%。

 

修法規定在所得稅法第24-5條第5項，稽徵機關進行調查或復查時，營利事業未提示有關房屋、土地交易所得額之帳簿、文據者，稽徵機關應依查得資料核定；成本或費用無查得資料者，得依原始取得時「房屋評定現值及公告土地現值」按政府發布之消費者物價指數調整後，核定其成本，其費用按成交價額3%計算，並以30萬元為限。

 

可是，財政部又公布了110年度的不動產開發商的同業利潤標準，淨利率是10%，每收入100萬元，設算賺10萬元，標準和109年度一樣，並未調高。於是不少建商按同業利潤標準「設算報稅」。因為這麼報省稅，國稅局官員說：「房價漲，建商賺的比同業利潤標準多。」

 

112年開始查核110年度建商營所稅後，中、南部建商反彈。北部建商絕大多數是大型建商，由會計師簽證，都是減除實際成本。按同業利潤標準報稅的，多屬中、南部建商，中部建商率先表達不滿，透過公會向財政部反映「按政府現值蓋得了房子？」

 

但賦稅署長宋秀玲不接受按同業利潤標準報稅。她說：「財政部只能依法行事，沒有別的選擇。」

 

時任高雄國稅局長的陳柏誠認為，課稅要「核實」，依房屋評定現值認房子的興建成本、依公告土地現值認土地買入成本，的確偏離了現實，「太低了」。

 

按現值認，建商不能接受；按同業利潤標準報，財政部不能同意。怎麼辦呢？陳柏誠在調任國庫署長前，向財政部提交解決方案，他說：「提示不出成本的部分，就推計課稅。」蓋一棟房子成本多少，可以參考周邊建案、市場行情。也就是把查稅重點移到法條中的「稽徵機關應依查得資料核定」。

 

建商有些成本提示不出來，國稅局官員說，例如工程轉給小包，又沒跟小包索取發票；又例如，工班找的臨時工，不給報薪資所得，「聽說有些是外勞，真報不了。」

 

財政部核定高雄國稅局呈報的方案，建造成本認列可以參考不動產估價公報，也可以參考各縣市營造公會所列的。中區國稅局局長樓美鐘說：「不能說建商提示不出來，就都不認。」

 

普查變選查 110年度案子翻篇了

爭議的平息不只因為財政部允許推計課稅，還在於查稅「雨點小」，財政部執行了幾項措施：

 

一、成本協談

 

中區國稅局官員說，建商成本大分兩塊，一是土地成本，一是建造成本。土地的成本認定比較簡單，「買進成本應該都有記帳，」如果連這也提示不出來，國稅局可以函查前一手賣家，主動補上買進成本。

 

蓋房子的成本比較複雜，國稅局後來也簡單化，官員指出，有兩種成本可以參考，一個是不動產估價公報，這是出自估價師；一個是營造公會列出的。

 

官員指出，又分全國性的、各地方的。例如，各縣市營造公會各有參考成本，建商可以主張適用那一個單位列出的成本，「來協談。」鋼骨的和鋼筋水泥的不一樣，樓層高的和樓層低的不一樣，有電梯的和沒電梯的不一樣。「當然，台北建案的建材和台中也不會一樣。」

 

甚至，國稅局官員指出，有建商提出鄰近別家建案的成本協談，「協談到雙方可以接受，那麼就核稅。」官員說，當然是補稅。

 

不管是不動產估價公報或是營造公會列出的建造成本，都已包含工資，官員指出，也因此，國稅局與建商協談時的差距並不大。

 

110年度案件補了多少件、補稅多少，各國稅局不肯透露。

 

二、只選查、不普查

 

一般房地合一2.0的案件幾乎是逐案核查，除非人力不足。而建商的110年度營所稅，一開始也被視同房地合一2.0案件，這才有建商集團抱怨，自家被國稅局針對，每一家建商都被查。

 

中區國稅局官員說：「沒有，沒有。後來沒有。沒有集團每家建商都查的事。」因為只做選案查核，是抽查，沒有逐案查。而且只做例行性的選案，不是抽調人力做專案查核。

 

也就是說，110年度的建商仍有按同業利潤標準申報，而沒有被核實補稅的。

 

三、110年度翻篇了 不翻舊帳

 

這些沒有選查到的，在五年的核課期內還會被翻出來查嗎？中區國稅局官員說：「不會往前翻。」「如今已進展到要查核112年度的營所稅。」

 

新年度，財政部還是發布了建商的同業利潤標準，雖然房價續漲，112年度的淨利率仍維持10%。樓美鐘說，國稅局不接受按同業利潤標準申報，「所得稅法不允許。」已輔導建商核實記帳。