首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 税税念学堂／财政部3措施 轻放建商房地合一2.0 成本采推计 2024-07-06

2024/07/01 14:03:28

经济日报 记者徐碧华／台北报导

 

为了不给房价添柴，财政部最近做了一个大抉择，赋税署核定了「建商成本一致性认定原则」，不对建商课重税，这无异是对建商的房地合一2.0轻轻放下。

 

事情发生在总统大选前，国税局对建商查税，凡按同业利润标准报税的，要调整，中部、南部建商跳脚，透过建商公会与财政部沟通。公会反映，若依税法规定，按「房屋评定现值及公告土地现值」核成本，成本太低，形同对建商课重税。建商只能转嫁赋税成本，房价必然一波大涨。

 

这一沟通，直至大选结束、赖政府上台，才有了定论。财政部日前已把课税原则给了各国税局。官员说，可以推计课税，引用不动产估价公报、各地营造公会所列的建造成本。土地则按买进价格认。

 

110年度建商营所税快速协谈。中区国税局和高雄国税局官员表示，案子都核完了，没什么争议。

 

解方接近核实 采推计课税

建商查税与房地合一2.0有关。财政部官员指出，当年修法决定纳入营利事业，营利事业卖房子比照个人课税，最高税率也适用45%。「对房屋兴建完成后第一次移转的，也一视同仁。」这讲的就是建商，也按实价计算。盖房卖房是建商本业，适用税率仍是营所税的20%。

 

修法规定在所得税法第24-5条第5项，稽徵机关进行调查或复查时，营利事业未提示有关房屋、土地交易所得额之帐簿、文据者，稽徵机关应依查得资料核定；成本或费用无查得资料者，得依原始取得时「房屋评定现值及公告土地现值」按政府发布之消费者物价指数调整后，核定其成本，其费用按成交价额3%计算，并以30万元为限。

 

可是，财政部又公布了110年度的不动产开发商的同业利润标准，净利率是10%，每收入100万元，设算赚10万元，标准和109年度一样，并未调高。於是不少建商按同业利润标准「设算报税」。因为这么报省税，国税局官员说：「房价涨，建商赚的比同业利润标准多。」

 

112年开始查核110年度建商营所税后，中、南部建商反弹。北部建商绝大多数是大型建商，由会计师签证，都是减除实际成本。按同业利润标准报税的，多属中、南部建商，中部建商率先表达不满，透过公会向财政部反映「按政府现值盖得了房子？」

 

但赋税署长宋秀玲不接受按同业利润标准报税。她说：「财政部只能依法行事，没有别的选择。」

 

时任高雄国税局长的陈柏诚认为，课税要「核实」，依房屋评定现值认房子的兴建成本、依公告土地现值认土地买入成本，的确偏离了现实，「太低了」。

 

按现值认，建商不能接受；按同业利润标准报，财政部不能同意。怎么办呢？陈柏诚在调任国库署长前，向财政部提交解决方案，他说：「提示不出成本的部分，就推计课税。」盖一栋房子成本多少，可以参考周边建案、市场行情。也就是把查税重点移到法条中的「稽徵机关应依查得资料核定」。

 

建商有些成本提示不出来，国税局官员说，例如工程转给小包，又没跟小包索取发票；又例如，工班找的临时工，不给报薪资所得，「听说有些是外劳，真报不了。」

 

财政部核定高雄国税局呈报的方案，建造成本认列可以参考不动产估价公报，也可以参考各县市营造公会所列的。中区国税局局长楼美钟说：「不能说建商提示不出来，就都不认。」

 

普查变选查 110年度案子翻篇了

争议的平息不只因为财政部允许推计课税，还在於查税「雨点小」，财政部执行了几项措施：

 

一、成本协谈

 

中区国税局官员说，建商成本大分两块，一是土地成本，一是建造成本。土地的成本认定比较简单，「买进成本应该都有记帐，」如果连这也提示不出来，国税局可以函查前一手卖家，主动补上买进成本。

 

盖房子的成本比较复杂，国税局后来也简单化，官员指出，有两种成本可以参考，一个是不动产估价公报，这是出自估价师；一个是营造公会列出的。

 

官员指出，又分全国性的、各地方的。例如，各县市营造公会各有参考成本，建商可以主张适用那一个单位列出的成本，「来协谈。」钢骨的和钢筋水泥的不一样，楼层高的和楼层低的不一样，有电梯的和没电梯的不一样。「当然，台北建案的建材和台中也不会一样。」

 

甚至，国税局官员指出，有建商提出邻近别家建案的成本协谈，「协谈到双方可以接受，那么就核税。」官员说，当然是补税。

 

不管是不动产估价公报或是营造公会列出的建造成本，都已包含工资，官员指出，也因此，国税局与建商协谈时的差距并不大。

 

110年度案件补了多少件、补税多少，各国税局不肯透露。

 

二、只选查、不普查

 

一般房地合一2.0的案件几乎是逐案核查，除非人力不足。而建商的110年度营所税，一开始也被视同房地合一2.0案件，这才有建商集团抱怨，自家被国税局针对，每一家建商都被查。

 

中区国税局官员说：「没有，没有。后来没有。没有集团每家建商都查的事。」因为只做选案查核，是抽查，没有逐案查。而且只做例行性的选案，不是抽调人力做专案查核。

 

也就是说，110年度的建商仍有按同业利润标准申报，而没有被核实补税的。

 

三、110年度翻篇了 不翻旧帐

 

这些没有选查到的，在五年的核课期内还会被翻出来查吗？中区国税局官员说：「不会往前翻。」「如今已进展到要查核112年度的营所税。」

 

新年度，财政部还是发布了建商的同业利润标准，虽然房价续涨，112年度的净利率仍维持10%。楼美钟说，国税局不接受按同业利润标准申报，「所得税法不允许。」已辅导建商核实记帐。