賣掉4000萬豪宅成本3000萬，房地合一稅竟不到100萬！專家揭節稅訣：有錢人節稅太狠了 2024-07-16

還記得小代書在當助理的時候，曾經幫客戶報過一個房地合一稅讓我印象很深刻。客戶賣掉一間大約4000萬的豪宅，而買進的時候成本大概3000萬，持有不到兩年原本要好幾百萬的房地合一稅，但最後居然只要繳不到100萬！

那時候真的開了眼界，學習到有錢人規劃稅務的重要。那麼他到底是怎麼節稅的呢？

原來是客戶與老婆當初跟建商買進豪宅時，各登記1/2的持分，並且房貸增貸至3000萬由老婆向銀行貸款，後來老婆不幸過世了，老婆的持分與房貸規劃繼承在兒子名下，於是房子出售時為客戶與兒子共同持有。

這代表什麼意思呢？在房地合一稅有提到，繼承的房子出售時，房貸餘額若超過繼承時房屋現值及公告土地現值合計數，且確實負擔償還部分，可以自房地交易所得中減除。

所以兒子的房地合一稅計算如下：

房地交易所得

成交價額2000萬元（4000×1/2）－繼承時房地現值900萬元（1800×1/2）＝1100萬元

繼承取得房地之額外負擔

實際負擔貸款餘額3000萬元－繼承時房地現值900萬元（1800×1/2）＝2100萬元

應課稅所得

房地交易所得1100萬元－額外負擔2100萬元＝−1000萬元

房地合一稅

0萬元×45%（持有期間2 年以下）＝ 0萬元（換算下來沒賺錢所以免稅）

而客戶的部分，除了取得時的契稅印花稅規費等以外，其他所有支出費用都開在客戶名下，例如：賣出時的仲介費（買進跟建商買，所以沒有仲介費）、買進賣出時的代書費及清潔費等，扣除相關費用後以公式換算下來沒賺錢所以不用繳稅，實在是太狠了。

客戶的房地合一稅計算如下：

房地交易所得

成交價額2000萬元（4000×1/2）－取的時房地成本1550萬元（3000×1/2＋契稅印花稅規費50萬）－可減除移轉費用240萬（仲介費、代書費）＝210萬元房地合一稅

210萬元×45%（持有期間2年以下）＝94.5萬元

如果按原本的買賣取得又賣出的話，是要繳（4000－3000－50－240）×45%＝319.5萬的房地合一稅，然而規劃後只需繳94.5萬，是不是很神奇！

因為客戶當初配偶尚在世時，有規劃借款房貸，讓房貸確實負擔的部分可以扣除，再利用移轉費用，抵銷客戶自己的獲利，合法節省房地合一稅。但如果當初配偶的部分沒有房貸，那要繳的房地合一稅就很可觀了。

所以懂得找專業人士規劃真的可以節稅阿！這也讓當時的小代書更加知道，我們的專業真的讓客戶能夠合法省下大筆稅金。

而過去繼承出售時最害怕遇到的案例就是「繼承再繼承」，例如：小王的母親在105年過世時，由於父親認為孩子還年輕，所以單獨繼承了小王母親於99年取得，現值500萬沒有房貸的房子，但不幸的是父親又於106年過世，最後由小王再繼承現值變成600萬的房子，並於109 年賣出成交價格為1000萬。

正常來說繼承取得的不動產，取得時間可與被繼承人持有期間合併計算，所以原本雖然母親於105年過世，但因為母親取得房子的時間在105年以前，所以即使父親繼承後出售，那持有時間房地合一稅可以合併計算（99∼105年），或是可以選擇直接用舊制的所得稅申報。

然而因為父親繼承後沒有出售，接著又由小王繼承，等同在105年之後發生了兩次的繼承，小王持有的期間只能從父親繼承時，也就是106年開始計算，而在109年賣出只能適用房地合一稅，並且持有期間只有3年，要繳納將近兩百多萬的房地合一稅。

所幸現在政府放寬連續繼承出售房產的計算方式，可將各次持有期間合併放寬。

例如：曾曾祖父在78年買賣取得房子，接著由爺爺、爸爸繼承，最後由小王於107年繼承，並且在108年出售。

如果在放寬前出售適用的稅率就要45%；然而放寬後，持有期間便可以回溯到曾曾祖父的取得時間，也就是合併歷任繼承人的持有期間一共30年，適用稅率也就變成只要15%，明顯減輕納稅人的負擔。

甚至如果爸爸跟爺爺持有時都是自住使用，符合房地合一稅自住400萬免稅的要件，獲利超過400萬部分只需要10%的稅率！所以真的是繼承規劃做得好，房地合一稅交得少呀～

本文摘自FUN學出版《小代書的不動產日記：買賣、繼承、贈與一次搞定》

上一個回列表下一個