首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 卖掉4000万豪宅成本3000万，房地合一税竟不到100万！专家揭节税诀：有钱人节税太狠了 2024-07-16

还记得小代书在当助理的时候，曾经帮客户报过一个房地合一税让我印象很深刻。客户卖掉一间大约4000万的豪宅，而买进的时候成本大概3000万，持有不到两年原本要好几百万的房地合一税，但最后居然只要缴不到100万！

 

那时候真的开了眼界，学习到有钱人规划税务的重要。那么他到底是怎么节税的呢？

 

原来是客户与老婆当初跟建商买进豪宅时，各登记1/2的持分，并且房贷增贷至3000万由老婆向银行贷款，后来老婆不幸过世了，老婆的持分与房贷规划继承在儿子名下，於是房子出售时为客户与儿子共同持有。

这代表什么意思呢？在房地合一税有提到，继承的房子出售时，房贷余额若超过继承时房屋现值及公告土地现值合计数，且确实负担偿还部分，可以自房地交易所得中减除。

 

所以儿子的房地合一税计算如下：

房地交易所得

 

成交价额2000万元（4000×1/2）－继承时房地现值900万元（1800×1/2）＝1100万元

继承取得房地之额外负担

实际负担贷款余额3000万元－继承时房地现值900万元（1800×1/2）＝2100万元

 

应课税所得

房地交易所得1100万元－额外负担2100万元＝−1000万元

 

房地合一税

 

0万元×45%（持有期间2 年以下）＝ 0万元（换算下来没赚钱所以免税）

 

而客户的部分，除了取得时的契税印花税规费等以外，其他所有支出费用都开在客户名下，例如：卖出时的仲介费（买进跟建商买，所以没有仲介费）、买进卖出时的代书费及清洁费等，扣除相关费用后以公式换算下来没赚钱所以不用缴税，实在是太狠了。

 

客户的房地合一税计算如下：

 

房地交易所得

 

成交价额2000万元（4000×1/2）－取的时房地成本1550万元（3000×1/2＋契税印花税规费50万）－可减除移转费用240万（仲介费、代书费）＝210万元房地合一税

 

210万元×45%（持有期间2年以下）＝94.5万元

 

如果按原本的买卖取得又卖出的话，是要缴（4000－3000－50－240）×45%＝319.5万的房地合一税，然而规划后只需缴94.5万，是不是很神奇！

 

因为客户当初配偶尚在世时，有规划借款房贷，让房贷确实负担的部分可以扣除，再利用移转费用，抵销客户自己的获利，合法节省房地合一税。但如果当初配偶的部分没有房贷，那要缴的房地合一税就很可观了。

 

所以懂得找专业人士规划真的可以节税阿！这也让当时的小代书更加知道，我们的专业真的让客户能够合法省下大笔税金。

 

而过去继承出售时最害怕遇到的案例就是「继承再继承」，例如：小王的母亲在105年过世时，由於父亲认为孩子还年轻，所以单独继承了小王母亲於99年取得，现值500万没有房贷的房子，但不幸的是父亲又於106年过世，最后由小王再继承现值变成600万的房子，并於109 年卖出成交价格为1000万。

 

正常来说继承取得的不动产，取得时间可与被继承人持有期间合并计算，所以原本虽然母亲於105年过世，但因为母亲取得房子的时间在105年以前，所以即使父亲继承后出售，那持有时间房地合一税可以合并计算（99∼105年），或是可以选择直接用旧制的所得税申报。

 

然而因为父亲继承后没有出售，接著又由小王继承，等同在105年之后发生了两次的继承，小王持有的期间只能从父亲继承时，也就是106年开始计算，而在109年卖出只能适用房地合一税，并且持有期间只有3年，要缴纳将近两百多万的房地合一税。

 

所幸现在政府放宽连续继承出售房产的计算方式，可将各次持有期间合并放宽。

 

例如：曾曾祖父在78年买卖取得房子，接著由爷爷、爸爸继承，最后由小王於107年继承，并且在108年出售。

 

如果在放宽前出售适用的税率就要45%；然而放宽后，持有期间便可以回溯到曾曾祖父的取得时间，也就是合并历任继承人的持有期间一共30年，适用税率也就变成只要15%，明显减轻纳税人的负担。

 

甚至如果爸爸跟爷爷持有时都是自住使用，符合房地合一税自住400万免税的要件，获利超过400万部分只需要10%的税率！所以真的是继承规划做得好，房地合一税交得少呀～

 

本文摘自FUN学出版《小代书的不动产日记：买卖、继承、赠与一次搞定》