首頁 ﹥ 最新消息 > 房地合一稅 > 買賣房屋忽略1件事「小心稅金爆增5倍」！專家教3招節稅，最高可抵30萬元 2024-08-06

1. 動辦理地價稅「自用住宅」變更，價差5倍

房子座落在土地上，買屋之後，別忘了主動前往稅捐機關辦理地價稅自用住宅變更，爭取應有的優惠。

 

只要土地所有權人、配偶或直系親屬將戶籍遷入房屋所在地，且無出租或營業事實，而房屋建物也歸土地所有權人、配偶或直系親屬所持有，就可以申請辦理。自用住宅的地價稅率只要千分之2，一般地價稅率是千分之10，兩者相差5倍之多，不辦非常可惜。

特別提醒大家，地價稅於每年11月1日開徵，想要變更為自用住宅用地，必須在開徵日40天之前辦理，也就是9月22日前提出申請，如果錯過這個期限，即使申請通過，較低稅率也只能從次年開始適用。

 

2. 兩年內，先買後賣或先賣後買，「自用住宅」可申請「重購退稅」

自用住宅交易，無論是先買後賣或先賣後買，都可以申辦自用住宅重購退稅。

 

 

所謂重購退稅是同一人在兩年內，先買後賣或先賣後買，都可以把之前所繳的土地增值稅或房地合一稅，申請退稅，但要記得五年內不能再移轉或出租，不然會被追繳。

此外，在2016年之前買的適用舊制，只能大換小，2016年之後買的適用新制，小換大大換小都可以。但必須要符合自用相關規定，詳情可以參考財政部網站的資訊：https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/tax-info/understanding/tax-savingsecret

 

3. 「房貸利息」能當所得稅的列舉扣除額，最高30萬

你所購買的房子如果用來自住，每年5月申報綜合所得稅時，可考慮採用列舉扣除額。在報稅之前，貸款銀行會寄出房屋擔保放款繳息清單正本，你可以把這筆利息支出列為自用住宅購屋借款利息特別扣除額，最高列舉30萬元。不過請留意，如果另有儲蓄利息所得，必須事先扣除。

 

 

舉例來說，假設民國111年度儲蓄利息所得共5萬元，同年繳了房貸利息36萬元，報所得稅時，房貸利息扣除額的上限是30萬元，再扣除5萬元儲蓄利息所得，所以可申報25萬元。

用房貸利息報稅2點提醒

房貸利息扣除額是以「戶」為單位，如果一戶裡有2棟以上的房子在繳貸款，不可將2棟的利息總額加起來列舉，只允許擇一申報，當然是列舉房貸利息較高的那間較划算。

 

房屋擔保放款繳息清單上，必須有房屋座落地址、房屋所有權人和借款人姓名、繳息所屬年月，以及房屋所有權取得日等訊息，才足以做為報稅憑證。

 

作者簡介｜徐佳馨

輔仁大學大眾傳播研究所碩士，世新大學廣電系電視組學士。

 

學傳播卻因緣際會來到房產業，靠著自修、上課與不斷累積的經驗值，從一平方米等於幾坪都不知道的菜鳥，到熟知房地產和政策、經濟面息息相關的脈動，與買賣當中牽涉的複雜法規。

 

現為住商不動產企劃研究室主任暨發言人，先探、聯合報、YAHOO房地產、Upaper捷運報專欄作家，TVBS、八大、中天、非凡、年代、東森、壹電視……等各大媒體房產節目常客。

 

本文經授權轉載自采實文化《買一間會賺錢的房子【暢銷修訂版】：最受信賴的獵屋高手，教你「不後悔的買屋36招」，挑間「增值中古屋」，比「定存」多賺20倍！》（原標題：買一間會賺錢的房子）（相關報導：自住房產滿6年想出售，房地合一稅竟暴增3倍變200萬！專家曝忽略5細節恐要補稅｜更多文章）