首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 买卖房屋忽略1件事「小心税金爆增5倍」！专家教3招节税，最高可抵30万元 2024-08-06
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- 动办理地价税「自用住宅」变更，价差5倍
房子座落在土地上，买屋之后，别忘了主动前往税捐机关办理地价税自用住宅变更，争取应有的优惠。
只要土地所有权人、配偶或直系亲属将户籍迁入房屋所在地，且无出租或营业事实，而房屋建物也归土地所有权人、配偶或直系亲属所持有，就可以申请办理。自用住宅的地价税率只要千分之2，一般地价税率是千分之10，两者相差5倍之多，不办非常可惜。
特别提醒大家，地价税於每年11月1日开徵，想要变更为自用住宅用地，必须在开徵日40天之前办理，也就是9月22日前提出申请，如果错过这个期限，即使申请通过，较低税率也只能从次年开始适用。
- 两年内，先买后卖或先卖后买，「自用住宅」可申请「重购退税」
自用住宅交易，无论是先买后卖或先卖后买，都可以申办自用住宅重购退税。
所谓重购退税是同一人在两年内，先买后卖或先卖后买，都可以把之前所缴的土地增值税或房地合一税，申请退税，但要记得五年内不能再移转或出租，不然会被追缴。
此外，在2016年之前买的适用旧制，只能大换小，2016年之后买的适用新制，小换大大换小都可以。但必须要符合自用相关规定，详情可以参考财政部网站的资讯：https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/tax-info/understanding/tax-savingsecret
- 「房贷利息」能当所得税的列举扣除额，最高30万
你所购买的房子如果用来自住，每年5月申报综合所得税时，可考虑采用列举扣除额。在报税之前，贷款银行会寄出房屋担保放款缴息清单正本，你可以把这笔利息支出列为自用住宅购屋借款利息特别扣除额，最高列举30万元。不过请留意，如果另有储蓄利息所得，必须事先扣除。
举例来说，假设民国111年度储蓄利息所得共5万元，同年缴了房贷利息36万元，报所得税时，房贷利息扣除额的上限是30万元，再扣除5万元储蓄利息所得，所以可申报25万元。
用房贷利息报税2点提醒
房贷利息扣除额是以「户」为单位，如果一户里有2栋以上的房子在缴贷款，不可将2栋的利息总额加起来列举，只允许择一申报，当然是列举房贷利息较高的那间较划算。
房屋担保放款缴息清单上，必须有房屋座落地址、房屋所有权人和借款人姓名、缴息所属年月，以及房屋所有权取得日等讯息，才足以做为报税凭证。
作者简介｜徐佳馨
辅仁大学大众传播研究所硕士，世新大学广电系电视组学士。
学传播却因缘际会来到房产业，靠著自修、上课与不断累积的经验值，从一平方米等於几坪都不知道的菜鸟，到熟知房地产和政策、经济面息息相关的脉动，与买卖当中牵涉的复杂法规。
现为住商不动产企划研究室主任暨发言人，先探、联合报、YAHOO房地产、Upaper捷运报专栏作家，TVBS、八大、中天、非凡、年代、东森、壹电视……等各大媒体房产节目常客。
本文经授权转载自采实文化《买一间会赚钱的房子【畅销修订版】：最受信赖的猎屋高手，教你「不后悔的买屋36招」，挑间「增值中古屋」，比「定存」多赚20倍！》（原标题：买一间会赚钱的房子）（相关报导：自住房产满6年想出售，房地合一税竟暴增3倍变200万！专家曝忽略5细节恐要补税｜更多文章）
