首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 自住房产满6年遭讨「房地合一税20万元」！专家曝没注意5件事，惨被国税局讨税 2024-08-06

房地合一税有自住优惠，自住满6年，可有400万元免税额，还有10％的优惠税率。原先屋主以为自己符合条件，不会被扣除房地合一税，怎料最后却被补税20余万，到底是错在哪了呢？今天房地产型YouTube频道「高雄房地产界的祝福」就要跟您分析，在何种情况下，可能会导致房地合一税「自用不符合」而被课税的结果，一起来看看！

 

2023年初，有一个案为，屋主认定自己是民国106年因赠与而取得的不动产，是透过家人给予的，「想说民国112年已持有满6年，应符合政府400万免税额」，且屋主（夫妻两人）皆把户籍设在此房屋，未料最后却被补税20余万，为什么？

须符合自用的400万的3大条件

1.个人或其配偶、未成年子女办竣户籍登记、持有并居住於该房屋连续满6年（即过程中户籍不可迁出）。

 

2.交易前6年内，无出租、供营业、设立公司行号或执行业务使用。

 

3.个人与其配偶及未成年子女於交易前6年内未曾适用本款规定。

 

该个案最后被补税的原因是，在这6年中有设立公司行号。因此专家提醒，千万别有「公司先寄放在家里」、「我的营业处所不在家里没关系」的想法，若你的房屋是民国106年1月1日后取得的，「那就大有关系。」

 

此外，专家也提醒现今高税制，有些原因会导致我们中断但却未察觉的情况：

 

1.父母将户籍迁入，本人或配偶、未成年子女迁出

 

这仅能让房屋税与地价税可适合自用，但房地合一税不行，因符合自用条件的居住人，只适用在本人或配偶、未成年子女中，直系亲属不包含在内。

2.让孩子户籍在房屋中，6年后未成年变成年

孩子的户籍在房子中是未成年，满6年后孩子长大变成年，但父母的户籍刚好也因一些原因迁出。在此自用的情况下，会被中断。

 

3.为了孩子就学迁学区，全部迁出

父母为了孩子把学区迁出去，不管父或母迁出去，一定要有1人户籍要留在房屋里，若夫妻两人、孩子皆迁出去，在此自用的情况下，会被中断。

 

4.6年内设立公司行号

5.给朋友挂户籍，无提供无租赁证明

 

有时为了人情世故，借朋友设立户籍，务必请朋友一定要提供无租赁证明，否则你会被国税局认定有出租、收租的行为，以至於无法适用房地合一税自用6年400万的额度。

至於如何提供无租赁证明？民众可至财务部税务入口网下载、列印设籍人无租赁关系申明书，或直接至国税局申请，并请朋友签名、提供身分证正反面后，递交给国税局，在你申报房地合一税时，有无租赁证明，正常而言，国税局就会让我们通行。

 

依照房地合一税规定，持有5年内转售课税35％～45％，5年到10年课20％，10年以上也要课15％。但若符合自用优惠条件，则有400万元免税额，且税率只要10％。举例来说，1间房子出售若获利1000万元，符合自用先减400万元免税额，剩下600万元再以10％税率计算，税额约60万元。但如果不符合，持有6年以后出售，则以1000万元课20％，税额200万元，是自用税额的3倍之多。