首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 房地合一税重购退税不简单 国税局会查水电、屋况确认自住事实 2024-08-28

小陈二年前在高市三民区买下一户2房新成屋，但因当时未购买车位，寻找停车位费时，因此二年来新房子都空著，最近小陈看上凤山一户2房新成屋可附带购买平面车位，因此心动就买下，想要将原本2年屋售出，并申请房地合一税重购退税，小陈向熟稔税务的朋友打听，一问之下才知，国税局会针对房地合一税重购退税案严加审查，必须有居住事实，包括水电单据与使用屋况都是查核重点。

国税局表示，个人出售105年1月1日以后取得房地，适用房地合一税课税规定，如原有自住房地因住所迁徙之实际需要而必须出售，并於他处另购买自住房地，为避免因课税降低其重购房地的能力，无论在出售前、后购买其他新房地，只要新、旧房地均符合自住要件，且出售旧房地与重购新房地的移转登记时间相距在2年内，即可在其应缴纳或已缴纳房地合一所得税额度范围内，申请扣抵或退还。

同时根据所得税法第14条之8及房地合一课徵所得税申报作业要点第20点规定，适用自住房地税额扣抵及退还之要件，系以个人於出售原有自住房地（即办竣户籍登记并实际居住使用）后，另行购买房地作自住使用；或先购买自住房地后，再出售其他自住房地，且该等房地无出租、供营业或执行业务使用为适用范围。

因此重购自住房地税额退还或扣抵之租税优惠机制系为鼓励自住，且自住房地要件系以「房地客观使用状态」为准，须个人或其配偶、未成年子女於出售及购买之房屋办竣户籍登记并「实际居住」，且无出租、供营业或执行业务使用之情形。

例如，小陈於111年2月21日买卖取得三民区2房，后来将该2房出售并於112 年10月20日完成所有权移转登记，自行申报并缴纳房地合一所得税新台币65万元。小陈也於112年2月15日购买一户凤山附车位2房，并向国税局申请退还已缴房地合一税款。 经税务人员调查发现，2屋虽然都设有户籍，但三民区2房仅设有户籍却无实际使用水电情形，且承买人也指证表示购买时为全新空屋，屋内并无装潢，也没装设冷气与家具，厨具也无使用痕迹，因此国税局就以小陈於三民区2房并无居住事实，核与所得税法第14条之8规定要件不符为由，否准退还。

税务专家提醒，个人出售房地经国税局核定适用房地合一税重购退税或扣抵税额，倘重购新房地於5年内改作其他用途或再移转，国税局将追缴原扣抵或退还税款。