首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 她收到国税局来函傻了！卖房获利申请退税没这么简单　 2024-08-28

好房网News记者林和谦／台北报导

财政部北区国税局表示，个人出售105年（2016年）1月1日以后取得房地，适用房地合一税课税规定，如果原有自住房地因住所迁徙的实际需要而必须出售，并於他处另购买自住房地产，为避免因课税降低其重购房地的能力，无论在出售前、后购买其他新房地，只要新、旧房地都符合自住要件，且出售旧房地与重购新房地的移转登记时间相距在2年内，就可在其应缴纳或已缴纳房地合一所得税额度范围内，申请扣抵或退还。

不过金门律师地政士联合事务所邬孟卫曾遇到一个实际案例，一个女生卖掉房子有获利，也缴了房地合一税，半年后她又买了新房，请代书帮忙办理重购退税，但却接到国税局来函。

北区国税局说明，《所得税法》第14条之8及房地合一课徵所得税申报作业要点第20点规定，适用自住房地税额扣抵及退还的要件，是以个人於出售原有自住房地（即办竣户籍登记并实际居住使用）后，另行购买房地作自住使用；或先购买自住房地后，再出售其他自住房地，且该等房地无出租、供营业或执行业务使用为适用范围。因此，重购自住房地税额退还或扣抵的租税优惠机制是为了鼓励自住，且自住房地要件以「房地客观使用状态」为准，须个人或其配偶、未成年子女於出售及购买的房屋办竣户籍登记并「实际居住」，且无出租、供营业或执行业务使用的情形。

小美卖掉一间持有半年的房子有获利，也缴了房地合一税，半年后又买了一间房，请代书帮忙办重购退税，但是却接到国税局来函提供有「居住」的资料。

北区国税局举例，辖内甲君於110年2月25日买卖取得A房地，后来将A房地出售并於110年11月20日完成所有权移转登记，自行申报并缴纳房地合一所得税85万多元；甲君於111年2月15日再购买B房地，向国税局申请退还已缴税款，经北区国税局调查甲君的2屋虽然都设有户籍，但A房地并无实际使用水电情形，且承买人也表示购买时为全新空屋，并无装潢及家具，因此以甲君於A房地无居住事实，核与所得税法第14条之8规定要件不符为由，否准退还。国税局提醒，个人出售房地经国税局核定适用房地合一税重购退税或扣抵税额，若购新房地於5年内改作其他用途或再移转，国税局将追缴原扣抵或退还税款。

邬孟卫指出，自己遇到一个案例，小美（化名）卖掉一间持有半年的房子有获利，也缴了房地合一税40几万元，半年后她又买了一间新房，请代书帮忙办理重购退税，但是之后代书却接到国税局来函，请卖方提供有「居住」的相关资料。 邬孟卫表示，依照《所得税法》第14－8条规定，个人出售自住房屋、土地依第十四条之五规定缴纳之税额，自完成移转登记之日或房屋使用权交易之日起算二年内，重购自住房屋、土地者，得於重购自住房屋、土地完成移转登记或房屋使用权交易之次日起算五年内，申请按重购价额占出售价额之比率，自前开缴纳税额计算退还。 他说，自住房地是指个人或其配偶、未成年子女应於该出售及购买的房屋办竣户籍登记并「实际居住」，且该等房屋出售前1年内无出租、供营业或执行业务使用；很多客户都以为只要无出租、营业并办竣户籍登记，就可以办理重购退税，其实都忽略还需要有「居住事实」，所以民众要特别注意，应该将有实际居住的文件保留，譬如用水、用电的单据等，以供国税局重购退税时可查核使用。