首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 【房知识】房地合一懒人包！卖房赔钱记得申报，「自住」跟你想的不一样？多数人卖房卡在这点被讨上百万 2024-09-07

【文／叶一秋】房地合一税上路超过10年，但房地产相关税负太多，不同税负自住设籍条件不一样，许多民众并不清楚，售屋时才发现不符合自住条件，得多给付上百万元的税费，相当可惜。专家表示，以往家长为学区设籍，经常忘记旧屋要保留1人户籍，近期则因民法规定成年下修到18岁，子女因成年导致房屋不符合自住条件，尚失房地合一税自住优惠。

 

房地合一税自105年1月1日上路之后，民众售屋所得课税分为旧制及新制，旧制为财产交易所得税，售屋获利每年5月并入综合所得税申报，新制为房地合一税，适用在105年1月1日后取得的房屋，出售时计算房屋、土地实际获利，减除已课徵土地增值税的土地涨价数额后，就剩余部分课徵所得税，有获利才需要缴税，但不管赚钱还是赔钱，都需在所有权移转登记日之次日起算30日内申报。

 

房地合一税｜3条件享自住税率优惠

 

而自住民众只要符合3个条件，就能享有自住税率优惠，首先是设籍要件，有个人、配偶或未成年子女有户籍，第2是时间，要居住在该房屋连续满6年，第3是用途，房屋於出售前6年内，无出租、供营业或执行业务使用，就能享有税率仅10%及400万元免税额，不过6年内仅能减免1次，也就是个人、配偶及未成年子女於出售前6年皆未曾适用过该自住优惠。

 

永庆房屋契约部经理陈俊宏表示，新制与旧制除课税标准不同外，自住优惠条件也不大相同，首先是自住设籍的成员不同，新制房地合一税规定设籍为本人、配偶及未成年子女，旧制财产交易所得税除了本人、配偶以外，还可以是直系亲属设籍，也就是爸爸、妈妈、爷爷、奶奶、阿公、阿嬷、子女等都可以是设籍人。

 

房地合一税｜学区设籍儿女年纪有BUG

以往父母为了子女学区，将户籍迁至心仪学区内，经常忘记保留1个人在原屋内，导致自住设籍中断，近期则因民法去年将成年年纪降至18岁，发生不少因未成年子女满18岁成年，设籍的房屋因此不符合自住要件，出售才发现不符合自住，得多给付上百万元的房地合一税。

 

为遏止投资客短期交易炒作，政府110年7月1日起改版，实施房地合一税2.0，修法重点在打期短期炒作获利者，一般自住长期持有的自住族并不受影响，其重点如下：

 

1.拉长「短期交期」重税期：

持有2年内出售课徵45%，持有逾2年、未满5年税率35%

 

2.法人比照个人课税

 

3.土地涨价总数额设减除上限：

避免民众高报土地移转现值，来垫高土地涨价总数额，来减少交易所得。

减除上限=交易当年度高告土地现值-前次移转现值

 

【房地合一常见QA】

Q.房地合一税实施日期?

A.105年1月1日以后取得的房地，均适用房地合一税。

Q.房地合一税申报时间?

A.房地完成所有权移转登记日之次日起算30日内。

Q.房地合一税自住条件、优惠为何？

A.自住房地持有并设籍连续满6年，无出租、供营业或执行业务使用，有400万元的免税额，超过部分按最低税率10%课徵，自住条件为本人、配偶及未成年子女设籍，另要注意，6年内仅能减免1次。

Q.赔钱要申报房地合一税吗?

A.不管赚钱或赔钱都要申报房地合一税。

Q.购买预售屋至成屋出售，持有期间可否合并计算？

A.不可，预售屋与成屋为不同交易标的，成屋以取得所有权登记日为取得日，并以取得日起计算至交易日为

持有期间。

Q.房地合一税有哪些可做为成本提列？

A.规费、代书费、仲介费、契税、印花税、履保费、公证费、房屋装潢费等，其中房屋装潢费并非全数认列，需要是固定装潢，如木作、泥作等可以认列，系统柜、冷气、家具、厨具等都无法认列，如果无法提列相关费用证明，得以成交价额3%计算，最高30万元为限。

Q.若因调职、非自愿离职而出售持有不到5年的自用房屋，也要课徵35~45%的房地合一税吗？

A.不用，有7种属於「非自愿性交易房地」，出售持有不到5年房地，得适用20%税率。

1. 因调职或符合法规所定非自愿离职情事。
2. 遭他人越界建屋。
3. 依法遭强制执行。
4. 因重大疾病或意外需支付医药费。
5. 取得通常保护令为躲避家暴相对人。
6. 未经同意遭他共有人出售共有部分房地。
7. 无力清偿继承房地所担保之金融机构抵押贷款。