首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 听说旧制的税较轻，为何税金这么高？以陈先生售屋所得800万为例：不要小看房地合一税 2024-11-06

2024/10/31 18:46:51

作者 R姐财富方舟-廖嘉红

 

房地合一税实施8年多，其实全台目前还有50%以上的旧制房屋！

陈先生最近卖屋，他google后发现卖屋所得分新旧制。民国104年12月31日（含）以前取得的房地，适用旧制；105年1月1日后取得为新制。陈先生确定自己卖屋适用旧制，但售屋所得何时申报？如何申报？在网路搜寻许多资料还是一头雾水，於是请教专家。

售屋所得何时申报？

 

专家说明：

卖屋要缴的税最重要的是，无论是新旧制，过户前一定要缴的土地增值税。

还有所有权登记日隔天起30日内，记得申报新制的房地合一所得税，这是采分离课税。

旧制则是将土地增值税和房屋所得税分2年课税。旧制售屋的所得税，土地的所得免纳所得税，房屋的所得等隔年5月和其他所得，一起计入综合所得总额申报，适用5%~40%的税率。

 

陈先生好奇的问，那卖屋所得旧制和新制哪一种税负较轻？

 

专家表示，因为旧制只有房屋所得缴税，通常是旧制负数较轻。如果因为自住，采新制房地合一税负较少，可以择优适用。

 

出售旧制房地之财产交易所得计算：

 

✅部颁标准（非高价住宅）

陈先生表示，时间经过蛮久，购入的买卖契约已经找不到，无法提供当初的实际成交价。又在101年8月1日实价登录实施日期前，国税局无法查得交易时之实际成交金额，要如何申报交易所得呢？

 

⭐首先确认，所出售的房地是高价住宅还是非高价住宅？

 

依照财政部规定，房地成交总价未达下列标准者，属於非高价住宅。

 

▍台北市，房地总成交金额新台币 6,000 万元以上。

 

▍新北市，房地总成交金额新台币 4,000 万元以上。

 

▍桃园市、新竹县、新竹市、台中市、台南市及高雄市：房地总成交金额新台币 3,000 万元以上。

 

▍其他地区：2,000 万元以上。

 

出售非高价住宅的旧制房地时，可以【房屋评定现值 x 各县市的设算百分比】来计算所得额。

 

陈先生出售的房屋评定现值为300万，房地位於新北市新庄区，参照《113年度个人出售房屋之财产交易所得计算规定》，新庄区的设算百分比为 41％。

 

陈先生的财产交易所得额＝房屋评定现值 300万元 x 41% ＝123万，陈先生需将123万元的综合所得总额中，计算综合所得税。以综所税20%计算，售屋所得税为24.6万。

 

✅核实课税

 

101年8月1日实价登录实施后，假设当初购入房地价款为1,000万，112年以1,800万出售（买卖合约都没有区分房屋、土地价款各为多少）

 

出售时，房屋评定现值300万，土地公告现值500万，先算出房屋现值占总现值的比例

 

房屋现值比＝房屋现值÷（房屋现值＋土地现值）＝300÷（300＋500）＝37.5％

 

接著计算，卖出总价款1,800万－买进总价款1,000万，也就是房＋地的总获利为800万。

 

其中土地的获利免税，房屋的获利我们就要透过房屋现值比来求算：

 

房屋的获利（财产交易所得）＝800万 × 37.5％，约300万

 

因此陈先生综合所得总额需增加约300万的售屋财产所得。以综所税20%计算，所得税为60万。

 

陈先生激动的问，听说旧制的税较轻，怎么税金这么高呢？

 

◆新制房地合一税要缴多少？

 

专家说别急！800万的售屋所得，即使持有超过10年以最低15%税率，也要缴120万房地合一税。

 

持有5年未满10年20%税率，则要缴160万房地合一税。

 

陈先生感叹原来以为旧制的税很高，还是小看房地合一税！

 

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