首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 他重购退税「忽略1件事」惨损失110万 代书亲解：时间抓太紧错了 2024-11-16

个人房地合一税8月创下单月70亿新高，较去年同期呈翻倍成长，国税局税赋收入可观，民众也更应合规地聪明节税。信义代书林佑民指出，曾有案例有重购退税之需求，却因建商营造工程延宕影响，交屋期延后，超过两年时限而无法取回110万的退税。房地合一税制度细节多，民众在适用新旧制度、计算扣除额成本认列、申请重购退税等环节常有认知落差，建议应把握正确报税时机，买卖屋时可谘询代书专家，争取最理想的节税条件。

林佑民说明，房地合一税新制适用於105年1月1日以后取得的房产，但若是透过继承取得则可追溯至被继承人的取得时间。举例来说，如果被继承人在103年2月取得房屋，继承人在108年2月继承，虽然继承时间在105年后，但仍可适用旧制课税。

房地合一税新制依持有期间长短，税率分别为45%、35%、20%、15%。若符合自住优惠条件，包含连续设籍六年且有自住事实及无出租营业使用，则可享有400万元免税额，超过免税额部分则以10%税率课徵。

因税金可观，国税局对於自住事实的审核很严谨。林佑民透露，曾有民众申请重购退税时，国税局发现其购入房屋为毛胚屋却无装修纪录，要求提供装修照片、装修合约书佐证，甚至会查核水电使用量、社区监视器画面是否有屋主出入身影、信用卡帐单寄送地址等，以确认真实居住情况，因此申请时，务必备好相关证明，以利查核。

退税认列可扣除项目包含买房价金、契税、印花税、代书费、过户规费、仲介费、装修费等。林佑民提醒，装修费须特别注意，必须提供发票及合约，装修费估价单不认列，若发票遗失，可询问装修厂商依国税局规定协助补开，且仅认列不可拆除之固定装潢，可拆式设备如冷气、热水器等不予认列。此外，若是继承取得有房贷的房产，而房贷确实也是由继承人实际负担偿还，那房贷扣除公告现值后的房贷余额亦可列入成本。

曾有案例因建商延迟交屋超过半年，未能在规定两年期限内完成重购退税手续，损失高达110万元的退税，林佑民建议，交屋时间应多预留至少半年至一年缓冲期，尤其现在限贷及缺工缺料情况严重，别把时间抓得太紧。

林佑民补充，若无法提供相关认列文件及单据佐证扣除项目，那将以售屋成交价3%计，上限为30万元，若能提供完整单据，则可依据实际支出费用认列超过30万元。

重购退税还有两种情况需要留意，林佑民补充，先买后卖者可在卖屋报税时直接扣抵，先卖后买则须先缴税并在两年期限内完成新购屋的登记手续申请退税。另外，退税后五年内不得移转或出租，否则将追缴退税金额。曾有民众退税后出租给申请租屋补贴的房客，因而遭追缴80多万元。