首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 父母帮助子女买房「神操作」！省下赠与税与房地合一税 2025-01-06

好房网News记者林和谦／台北报导

常有民众询问，想出资帮子女购置房产，以及课徵赠与税事宜。财政部中区国税局指出，纳税义务人可善用每人每年244万元的免税额，由父母各自赠与给子女，除了满足节税规划，也让子女可以利用受赠资金减轻其买房压力。

中区国税局说明，依遗产及赠与税法第22条规定，赠与税纳税义务人每人「每年」可自赠与总额中减除免税额，目前每人每年赠与税免税额为244万元，也就是赠与人在同一年度内，只要当年度所赠与的金额累计不超过244万元，就可免纳赠与税。

善用赠与税免税额与相关技巧，除了满足节税规划，也让子女可利用受赠资金减轻买房压力。而所谓「同一年」是采历年制计算，以每年1月1日至12月31日止。比如113年（2024年）岁末，今（114）年又重新起算免税额，纳税义务人可善用每人每年244万元的免税额，由父母各自赠与给子女。举例来说，若父母希望帮助子女在未来可购置千万元以上房产，父母可在2024年12月底前各赠与子女现金244万元，合计488万元，再於今年1月各赠与子女244万元，短短不到几个月，赠与子女现金达976万元，除免缴纳赠与税外，也让子女可以利用受赠资金减轻其买房压力。

不过国税局特别提醒，赠与人在一年内赠与他人的财产总额若超过赠与税免税额时，应於超过免税额的赠与行为发生后30日内，向国税局办理赠与税申报，以免受罚。

此外，有一对父母因为35岁儿子要结婚，决定购买市价约2千万元房子，房屋评定现值及土地公告现值合计约976万元。宜兰执业不动产经纪人及地政士工作者、不动产讲师邱明芳指出，如果利用跨年赠与给儿子，父母亲於113年12月31日前各赠与244万元，今年1月2日后再各赠与244万元（共计976万元），这个房屋就可以顺利登记到儿子名下，免缴赠与税。缺点是未来儿子如果以市价2千万元出售，因公告价值仅976万，将有约1千万元的净获利须课徵房地合一所得税；即使自用6年再出售，享受4百万元免税额、10％优惠税率，以1千万减400万再乘10％，仍要缴纳60万元房地合一税。 邱明芳表示，这对父母的儿子后来买下2千万元房子，其中包括约5成自备款976万元，5成左右为银行贷款1千万元，办理青年安心成家贷款宽限期5年。自备款部分，由於976万元可视为赠与税免税额，因此父母亲免赠与税。 邱明芳指出，至於1千万元房贷部分，银行核准后直接拨款给卖方，因有银行拨款金流，再加上买卖契约书当未来房地合一所得税的应付文件物证，且儿子对银行贷款1千万元，有收入偿债能力，未来国税局会认定有资金流量，买卖也顺利完成。父母亲与儿子善用赠与税操作，由於买卖取得价格2千万元为成本，未来儿子即便在2年内卖房、要申报房地合一所得税，因为是以市价2千万元出售换屋，按财政部新规，买卖房产未提示因取得、改良及移转而支付的费用者，得按成交价额3％计算，并以30万元为限，因此儿子若以2,030万元售出，则没有净获利，房地合一所得税就是0元，既省了赠与税，也省了未来房地合一税。

邱明芳表示，这对父母的儿子后来买下2千万元房子，并做好买卖履约保证，所谓的「履约保证」就是买卖双方在不动产交易过程中，约定透过第三方机构保管价金及文件，或於特殊情形下行使契约指示权，避免交易过程中发生瑕疵情形。也就是说，第三方机构负责保管买方陆续拨付的房屋款项，且统由这公正的第三机构，来负责拨付期间产生的税捐等相关费用，等到确认买卖双方的应付费用与房屋过户点交都完成，最后结算履保专户余款，全数拨款予卖方。其中包括约5成自备款976万元，其儿子买房总价5成左右为银行贷款1千万元，办理青年安心成家贷款宽限期5年。自备款部分，由於976万元可视为赠与税免税额，因此父母亲免赠与税；另外做买卖履约保证的好处、日后卖掉此屋、在国税局房地合一所得税申报、提出履保结案单、直接当作支出费用、就不必拿资金汇款来证明、比较方便申报。