首頁 ﹥ 最新消息 > 房地合一稅 > 爸爸過世留下老公寓！繼承再賣要繳多少稅？達人教1招節稅：房地合一稅變0元｜繼承贈與過招 2025-02-06

【文／李寧】相信不少人都知道，當自己繼承房地後若馬上出售，恐得繳上高額的房地合一稅，讓繼承者的荷包「痛」得很有感，這對於薪資水平本就不高的年輕人來說，無疑是一大負擔！對此，有達人提醒繼承賣屋時的眉角，只要掌握好訣竅，就算繼承房地再轉售，也不怕踩雷失血。

 

關於繼承族賣屋，過往有不少案例被認定為「短期交易」，因而被課以35%甚至是45%的沉重房地合一稅，目前已有解套方式，據財政部在112年11月2日所發布的「台財稅字第11204619060號」解釋函，放寬了許多繼承人得繳重稅的難處。

 

正業地政士事務所所長鄭文在以近期一個案為例，個案父親在2024年11月過世，並留下一間於2017年購入的自住老公寓，該公寓有完成戶籍登記並實際居住連續滿6年以上，由於其母也已不在人世，因此這間房便由這名兒子繼承，在2024年12月辦妥父親後事之後繼承該房屋。

 

然而，他並不打算留著這間公寓，欲賣掉之前先委託事務所概算須繳納多少稅金。

 

鄭文在指出，據當事人提出的遺產稅免稅證明書，房屋及土地公告價值約50萬元，他也委託房仲業者估價，老舊公寓市價約400萬元；如此一來，「400萬元的市價扣掉公告價值50萬，再扣除仲介服務費16萬元」，當事人必須申報房地合一稅獲利334萬元。

 

不過，這名已故父親已持有該公寓超過5年，套用「房地合一稅2.0」，稅率以20%(持有5~10年)計算，房地合一稅約66.8萬元。

 

計算公式：

 

課稅所得 ：400萬元-50萬元-16萬元=334萬元

 

房地合一稅：334萬元×20%=66.8萬元

 

「先遷戶籍回家」秒省稅400萬

 

此外，鄭文在提及，若依照《所得稅法》第4條之5規定，符合條件可「適用400萬元的免稅額及10%的優惠稅率」，條件包括：

 

一、個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。

 

二、交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。

 

三、個人與配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本款規定。

 

也就是說，該個案父親在買下這間公寓後就長住於此，且戶籍也同時遷入，如果在生前就把房子賣掉，即可適用上述優惠。但沒賣掉也沒關係，鄭文在表示，財政部在112年11月2日發布了一道解套規定。

 

據「台財稅字第11204619060號」解釋函內容說明，「如屬連續繼承或受遺贈取得之房地，得將連續各次繼承或受遺贈之被繼承人或遺贈人持有期間合併計算...」「得併計之期間，以同點規定各次被繼承人、遺贈人或其配偶、未成年子女已於該房屋辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用之期間為限。」

 

簡單來說，兒子若在父親還在世時，就把戶籍先遷回這間老公寓，爸爸設籍時間和兒子遷入的戶籍時間可以合併計算，那麼兒子在出售時，就能享受400萬元的免稅額，以及10%的優惠稅率，66.8萬元的房地合一稅瞬間歸零，「也就是一毛都不用繳。」

 

可惜的是，委託人當時並不清楚有這項規定，如今要賣房子又想享有上述稅率優惠的話，得遷入戶籍並持有6年，否則還是會被課到重稅。

 

不過由於房地合一稅自住優惠條件中的「設籍不中斷」，財政部並沒有明確的規定，因此各地國稅局的認定標準不一，永慶房屋契約部經理陳俊宏表示，雙北市是依照繼承登記日來看，依上述個案，若兒子在繼承登記當日遷入戶籍，就可以適用房地合一稅400萬元的免稅額及10%的自住優惠稅率，但前提是繼承人去世到繼承登記日間必須確實是自用，有居住事實。

 

但陳俊宏辦理屏東的繼承案件時，屏東國稅局卻要求在繼承人去世當天，繼承人戶籍就要在該房屋內，繼承人在繼承登記日遷入戶籍依舊來不及，認為自住時間中斷，必須重新計算自住時間，所以實務上，還是看稅務員如何認定。

 

鄭文在提醒，「台財稅字第11204619060號」幫繼承族解套高稅率的問題，但節稅技巧在於，子女若發現父母親遺產中的房屋，未來不是想要保留的資產，甚至繼承後短期內會賣掉。最好先將本人、配偶或是未成年子女的戶籍遷入，取得戶籍登記及居住事實，未來賣屋將可以取得400萬元的房地合一稅免稅額，以及10％的優惠稅率，避免繳納遺產稅後，還得承受高額房地合一稅的巨大負擔。