首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 爸爸过世留下老公寓！继承再卖要缴多少税？达人教1招节税：房地合一税变0元｜继承赠与过招 2025-02-06

【文／李宁】相信不少人都知道，当自己继承房地后若马上出售，恐得缴上高额的房地合一税，让继承者的荷包「痛」得很有感，这对於薪资水平本就不高的年轻人来说，无疑是一大负担！对此，有达人提醒继承卖屋时的眉角，只要掌握好诀窍，就算继承房地再转售，也不怕踩雷失血。

 

关於继承族卖屋，过往有不少案例被认定为「短期交易」，因而被课以35%甚至是45%的沉重房地合一税，目前已有解套方式，据财政部在112年11月2日所发布的「台财税字第11204619060号」解释函，放宽了许多继承人得缴重税的难处。

 

正业地政士事务所所长郑文在以近期一个案为例，个案父亲在2024年11月过世，并留下一间於2017年购入的自住老公寓，该公寓有完成户籍登记并实际居住连续满6年以上，由於其母也已不在人世，因此这间房便由这名儿子继承，在2024年12月办妥父亲后事之后继承该房屋。

 

然而，他并不打算留著这间公寓，欲卖掉之前先委托事务所概算须缴纳多少税金。

 

郑文在指出，据当事人提出的遗产税免税证明书，房屋及土地公告价值约50万元，他也委托房仲业者估价，老旧公寓市价约400万元；如此一来，「400万元的市价扣掉公告价值50万，再扣除仲介服务费16万元」，当事人必须申报房地合一税获利334万元。

 

不过，这名已故父亲已持有该公寓超过5年，套用「房地合一税2.0」，税率以20%(持有5~10年)计算，房地合一税约66.8万元。

 

计算公式：

 

课税所得 ：400万元-50万元-16万元=334万元

 

房地合一税：334万元×20%=66.8万元

 

「先迁户籍回家」秒省税400万

 

此外，郑文在提及，若依照《所得税法》第4条之5规定，符合条件可「适用400万元的免税额及10%的优惠税率」，条件包括：

 

一、个人或其配偶、未成年子女办竣户籍登记、持有并居住於该房屋连续满6年。

 

二、交易前6年内，无出租、供营业或执行业务使用。

 

三、个人与配偶及未成年子女於交易前6年内未曾适用本款规定。

 

也就是说，该个案父亲在买下这间公寓后就长住於此，且户籍也同时迁入，如果在生前就把房子卖掉，即可适用上述优惠。但没卖掉也没关系，郑文在表示，财政部在112年11月2日发布了一道解套规定。

 

据「台财税字第11204619060号」解释函内容说明，「如属连续继承或受遗赠取得之房地，得将连续各次继承或受遗赠之被继承人或遗赠人持有期间合并计算...」「得并计之期间，以同点规定各次被继承人、遗赠人或其配偶、未成年子女已於该房屋办竣户籍登记并居住，且无出租、供营业或执行业务使用之期间为限。」

 

简单来说，儿子若在父亲还在世时，就把户籍先迁回这间老公寓，爸爸设籍时间和儿子迁入的户籍时间可以合并计算，那么儿子在出售时，就能享受400万元的免税额，以及10%的优惠税率，66.8万元的房地合一税瞬间归零，「也就是一毛都不用缴。」

 

可惜的是，委托人当时并不清楚有这项规定，如今要卖房子又想享有上述税率优惠的话，得迁入户籍并持有6年，否则还是会被课到重税。

 

不过由於房地合一税自住优惠条件中的「设籍不中断」，财政部并没有明确的规定，因此各地国税局的认定标准不一，永庆房屋契约部经理陈俊宏表示，双北市是依照继承登记日来看，依上述个案，若儿子在继承登记当日迁入户籍，就可以适用房地合一税400万元的免税额及10%的自住优惠税率，但前提是继承人去世到继承登记日间必须确实是自用，有居住事实。

 

但陈俊宏办理屏东的继承案件时，屏东国税局却要求在继承人去世当天，继承人户籍就要在该房屋内，继承人在继承登记日迁入户籍依旧来不及，认为自住时间中断，必须重新计算自住时间，所以实务上，还是看税务员如何认定。

 

郑文在提醒，「台财税字第11204619060号」帮继承族解套高税率的问题，但节税技巧在於，子女若发现父母亲遗产中的房屋，未来不是想要保留的资产，甚至继承后短期内会卖掉。最好先将本人、配偶或是未成年子女的户籍迁入，取得户籍登记及居住事实，未来卖屋将可以取得400万元的房地合一税免税额，以及10％的优惠税率，避免缴纳遗产税后，还得承受高额房地合一税的巨大负担。