首页 ＞ 最新消息 > 遗产税 &赠与税 > 父母房产移转「真买卖」需提证明 避免国税局不承认子女有还款能力 2025-02-26

[周刊王CTWANT] 近期有位爸爸来找律师谘询，希望将房产转移给子女，并询问是否有方式可以缴交较少的税款，但也担心子女未来出售房产时，可能面临高额的房地合一税。以下将分析不同的房产移转方式及其税务影响，各透过「赠与」及「买卖」两种方式说明。

首先，假如爸爸直接赠与房产给子女，在税务影响为：

• 房产的赠与会被认定为财产赠与，依遗产及赠与税法规范，若超过每人每年 244万元（2024年标准）的免税额，超额部分依 10%~20% 税率课税

• 另外若未来子女出售房产时，将以其成本为受赠当时之房屋评定现值及公告土地现值(如300万)，可能面临 高额的房地合一税（20%~45%）。在大多情况下，子女转售房屋的房地合一税负担，会比爸爸自行转售高出许多。为避免受赠人转售房屋后面临高额的房地合一税负担，赠与人在进行赠与前，应事先评估相关税务影响。

• 或许有些人可能会考虑分不同年度赠与，亦即将不动产「分割赠与」。用分割赠与方式， 就需要考虑代书费、地政规费，这些额外费用，土地增值税也会增加，，所以分割赠与不见得比较划算。

另一种做法是透过「买卖」方式将房产转移给子女。但需注意，依《遗产及赠与税法》第5条第6款规定，直系亲属（如父子）间的财产买卖可能被视为「赠与」，仍须课徵赠与税，除非能提供证明显示确实支付了价款。

如何证明是真买卖？国税局审核时，需提供：

付款流程证明：双方的银行存摺影本、转帐记录、支票或收据。

资金来源证明：若资金来自他人赠与，需提供赠与税免税或缴清证明。

若资金来自继承，需提供遗产税缴清证明及财产移转证明。

若资金来自子女个人收入，需提供综合所得税申报资料。

若能提供完整证明，国税局将核发「非属赠与财产同意移转证明书」，才能办理过户。

国税局 vs. 银行的审核差异

许多人疑惑，银行已核准子女的房贷，但国税局仍不承认子女有还款能力，为何会这样？

在银行审核部分，是依「5P原则」判断（注1），即考量借款人信用、资金用途、还款来源、担保品等条件。具体而言，借款人本人是否有还款能力；若借款人还款能力不足（收支比算不到），若有其他亲属愿意当保证人（例如：爸爸、妈妈、兄、弟、姊、妹…等等）或提供担保品，银行贷款仍可核贷。

而在国税局审核部分，更严格，仅考虑子女自身是否有固定收入（如薪资、租金、退休金）能够独立还款。

为何选择买卖方式？

虽然二亲等买卖流程较繁琐，但仍有几个优势：

一为，降低房地合一税：子女未来出售时，可减除的成本为取得房地之价额（如1000万元），而非公告现值（如300万元），可减少税负。

二为，土地增值税优惠：符合条件可申请自用住宅税率。

三为，不用缴赠与税：若付款流程与资金来源无虞，则不会被认定为赠与，毋庸缴纳赠与税。

无论是赠与还是买卖，各有利弊，应根据家庭资产规划需求及税务考量选择最合适的方式。建议在移转前谘询专业律师或税务专家，以确保合法并最小化税务负担。

注1：银行的授审部在核贷时会以授信5P原则做判断，亦即银行会考量借款人（people）、资金用途（purpose）、还款来源（payment）、债权保障（protection）及授信展望（perspective）。