繼承爸爸的房產，他做錯1件事「大筆重稅找上門」！國稅局曝最結稅做法，省下百萬稅金 2025-03-06

繼承房屋或土地後，若有出售行為，該如何正確申報所得稅？財政部台北國稅局表示，個人出售繼承或受遺贈取得的房屋與土地時，應依房屋的財產交易所得申報綜所稅，或就房地交易所得申報房地合一稅，而適用的稅制則取決於被繼承人或遺贈人（如父母）取得房地的時間點。

個人出售繼承取得房屋、土地，小心大筆房地合一稅找上門

國稅局解釋，若繼承或受遺贈的房地由被繼承人於2016年1月1日（房地合一2.0上路）以後取得，則須依房地合一稅新制申報；反之，若房地取得時間為2015年12月31日以前，則僅需針對房屋的交易所得申報綜所稅，適用舊制。

舉例說明，甲君於2021年3月繼承母親生前購入、供出租使用的房地，並於2024年5月出售，適用的稅制將取決於母親取得該房地的時間點。若母親是在2015年12月31日以前取得該房地，甲君僅需針對房屋的交易所得申報綜所稅；若母親是在2016年1月1日以後取得該房地，則需依照房地合一稅。

一般而言，個人出售不動產適用舊制課稅，稅負相對較低，但仍須計算房屋部分的財產交易所得，並併入當年度綜合所得總額，於次年5月辦理綜合所得稅申報。適用新制者，無論交易是否有獲利、有無應納稅額，皆須於完成所有權移轉登記日起30日內，填具申報書，並檢附契約書等相關資料文件，依規定申報房地合一稅。

即使適用房地合一稅，財政部仍設有「保命條款」，避免不合理的課稅情形。考量繼承或受遺贈取得的房地，可能因照顧遺屬或繳納遺產稅等需求需短期內出售，如因持有期間較短而適用高稅率，未盡合理，因此，繼承人（受遺贈人）在計算持有期間時，可合併計算被繼承人（遺贈人）的持有期間，以降低適用稅率。

此外，若房地歷經兩次以上（含當次）繼承（受遺贈）而移轉所有權，考量各次繼承人取得的時點與原因無法由人為操控，財政部進一步放寬規定，允許將「各次」被繼承人（遺贈人）的持有期間均納入計算，以適用較低稅率或自住優惠，符合條件者，課稅所得新台幣400萬元內免稅，超過部分適用10％稅率。

舉例來說，甲君的爺爺於2017年1月購買A房地，2022年1月爺爺過世，該房地由甲君的父親繼承，2023年1月父親過世，甲君再繼承A房地，並於同年11月出售，甲君持有A房地的期間可併計爺爺與父親的持有年數，合計超過6年，適用20%稅率。

若甲君、父親與爺爺在持有A房地期間皆作為自住使用（即所有權人或配偶、未成年子女完成戶籍登記並實際居住，且無出租或供營業使用），且甲君與其配偶、未成年子女在交易前6年內未曾適用該自住優惠，則甲君出售A房地時，可享有400萬元免稅額，超過部分適用10%稅率。

資料來源：《財政部臺北國稅局》、《財政部賦稅署》（相關報導：房子自住滿6年「還是被課房地合一稅」！國稅局曝忽略1細節，400萬元免稅額飛了｜更多文章）

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