首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 继承爸爸的房产，他做错1件事「大笔重税找上门」！国税局曝最结税做法，省下百万税金 2025-03-06

继承房屋或土地后，若有出售行为，该如何正确申报所得税？财政部台北国税局表示，个人出售继承或受遗赠取得的房屋与土地时，应依房屋的财产交易所得申报综所税，或就房地交易所得申报房地合一税，而适用的税制则取决於被继承人或遗赠人（如父母）取得房地的时间点。

个人出售继承取得房屋、土地，小心大笔房地合一税找上门

国税局解释，若继承或受遗赠的房地由被继承人於2016年1月1日（房地合一2.0上路）以后取得，则须依房地合一税新制申报；反之，若房地取得时间为2015年12月31日以前，则仅需针对房屋的交易所得申报综所税，适用旧制。

举例说明，甲君於2021年3月继承母亲生前购入、供出租使用的房地，并於2024年5月出售，适用的税制将取决於母亲取得该房地的时间点。若母亲是在2015年12月31日以前取得该房地，甲君仅需针对房屋的交易所得申报综所税；若母亲是在2016年1月1日以后取得该房地，则需依照房地合一税。

一般而言，个人出售不动产适用旧制课税，税负相对较低，但仍须计算房屋部分的财产交易所得，并并入当年度综合所得总额，於次年5月办理综合所得税申报。适用新制者，无论交易是否有获利、有无应纳税额，皆须於完成所有权移转登记日起30日内，填具申报书，并检附契约书等相关资料文件，依规定申报房地合一税。

即使适用房地合一税，财政部仍设有「保命条款」，避免不合理的课税情形。考量继承或受遗赠取得的房地，可能因照顾遗属或缴纳遗产税等需求需短期内出售，如因持有期间较短而适用高税率，未尽合理，因此，继承人（受遗赠人）在计算持有期间时，可合并计算被继承人（遗赠人）的持有期间，以降低适用税率。

此外，若房地历经两次以上（含当次）继承（受遗赠）而移转所有权，考量各次继承人取得的时点与原因无法由人为操控，财政部进一步放宽规定，允许将「各次」被继承人（遗赠人）的持有期间均纳入计算，以适用较低税率或自住优惠，符合条件者，课税所得新台币400万元内免税，超过部分适用10％税率。

举例来说，甲君的爷爷於2017年1月购买A房地，2022年1月爷爷过世，该房地由甲君的父亲继承，2023年1月父亲过世，甲君再继承A房地，并於同年11月出售，甲君持有A房地的期间可并计爷爷与父亲的持有年数，合计超过6年，适用20%税率。

若甲君、父亲与爷爷在持有A房地期间皆作为自住使用（即所有权人或配偶、未成年子女完成户籍登记并实际居住，且无出租或供营业使用），且甲君与其配偶、未成年子女在交易前6年内未曾适用该自住优惠，则甲君出售A房地时，可享有400万元免税额，超过部分适用10%税率。

资料来源：《财政部台北国税局》、《财政部赋税署》（相关报导：房子自住满6年「还是被课房地合一税」！国税局曝忽略1细节，400万元免税额飞了｜更多文章）