首頁 ﹥ 最新消息 > 房地合一稅 > 每坪超過35萬就是豪宅！2025全台豪宅稅門檻一次看，有殼族忘做1件事「稅金暴增百萬元」 2025-03-06
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財政部提醒，去年賣掉適用舊制的中古屋，今年5月報稅記得申報，104年12月31日（含）以前取得的房地適用舊制；105年1月1日後取得適用新制。
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售屋所得何時申報？
無論新舊制，過戶前一定要繳土地增值稅！
所有權登記隔天30日內，申報新制房地合一所得稅，採分離課稅。
舊制則是土地增值稅和房屋所得稅分2年課稅。土地所得免納，房屋所得適用5％～40％稅率。
非豪宅的舊制賣屋所得，申報3步驟：
步驟1、判斷是否為豪宅？新北每坪破75萬就算豪宅
舊制房屋的以房屋現值為推算標準，而豪宅即使是舊制已成交價為推算標準。豪宅過去僅以總價為標準，現新增單價門檻。
總價門檻
台北市：總價6000萬元以上。
新北市：總價4000萬元以上。
桃園市、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市：總價3000萬元以上
其他地區：總價2200萬元以上。
單價門檻
各縣市豪宅單價標準為台北成交價（不含車位）單坪120萬元以上，新北75萬元以上，桃園、新竹縣市、台中、台南、高雄單坪50萬元以上，其餘縣市單坪35萬元以上，就算是豪宅。
步驟2、檢視成本
如果能夠提出實際交易價格及成本，以「賣價減成本」核實課稅；若無法提出，則按財政部頒訂標準推算。
步驟3、非豪宅計算財產交易所得
實價登錄前
陳先生表示，時間經過蠻久，購入的買賣契約已經找不到，無法提供當初的實際成交價。
那就按【房屋評定現值x各縣市的設算百分比】來計算所得額。
以新北市舊制房屋為例：
房屋評定現值300萬x設算百分比41％＝123萬。
綜合所得稅20％，售屋所得稅為24.6萬。
實價登錄後：成交價扣除成本ｘ房地比計算所得
購入房地價款為1000萬，112年以1800萬出售。
出售時，房屋評定現值300萬，土地公告現值500萬。
先算出房屋現值佔比
＝房屋現值÷（房屋現值＋土地現值）＝300÷（300＋500）＝37.5％
接著計算總獲利賣出總價款1800萬-買進總價款1000萬＝總獲利800萬，這是房屋＋土地的總獲利。
因為舊制的土地的獲利免稅，所以要計算房屋獲利800萬x37.5％＝300萬。
房屋的獲利（財產交易所得）＝800萬ｘ37.5％，約300萬
因此陳先生綜合所得總額需增加約300萬的售屋財產所得。以綜所稅20％計算，所得稅為60萬。
陳先生激動的問，為何還要繳60萬的稅金這麼高呢？
新舊制稅負比較一目了然
陳先生激動地問：聽說舊制的稅較輕，稅金也要60萬？
新制房地合一稅，了解一下！800萬售屋所得，持有超過10年，最低15％稅率也要繳120萬！持有5年未滿10年，20％稅率要繳160萬！
R姐貼心解答
舊制稅金雖60萬，但相比新制房地合一稅還是省了不少！
本文授權轉載自R姐財富方舟-廖嘉紅（相關報導：有殼族記得申請！房屋稅2.0新制5月開徵，專家教1招「省下大筆稅金」｜更多文章）
