首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 每坪超过35万就是豪宅！2025全台豪宅税门槛一次看，有壳族忘做1件事「税金暴增百万元」 2025-03-06

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财政部提醒，去年卖掉适用旧制的中古屋，今年5月报税记得申报，104年12月31日（含）以前取得的房地适用旧制；105年1月1日后取得适用新制。

 

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售屋所得何时申报？

 

无论新旧制，过户前一定要缴土地增值税！

所有权登记隔天30日内，申报新制房地合一所得税，采分离课税。

 

旧制则是土地增值税和房屋所得税分2年课税。土地所得免纳，房屋所得适用5％～40％税率。

 

非豪宅的旧制卖屋所得，申报3步骤：

步骤1、判断是否为豪宅？新北每坪破75万就算豪宅

 

旧制房屋的以房屋现值为推算标准，而豪宅即使是旧制已成交价为推算标准。豪宅过去仅以总价为标准，现新增单价门槛。

总价门槛

台北市：总价6000万元以上。

 

新北市：总价4000万元以上。

 

桃园市、新竹县市、台中市、台南市、高雄市：总价3000万元以上

其他地区：总价2200万元以上。

 

单价门槛

各县市豪宅单价标准为台北成交价（不含车位）单坪120万元以上，新北75万元以上，桃园、新竹县市、台中、台南、高雄单坪50万元以上，其余县市单坪35万元以上，就算是豪宅。

 

步骤2、检视成本

如果能够提出实际交易价格及成本，以「卖价减成本」核实课税；若无法提出，则按财政部颁订标准推算。

 

步骤3、非豪宅计算财产交易所得

实价登录前

陈先生表示，时间经过蛮久，购入的买卖契约已经找不到，无法提供当初的实际成交价。

 

那就按【房屋评定现值x各县市的设算百分比】来计算所得额。

 

以新北市旧制房屋为例：

房屋评定现值300万x设算百分比41％＝123万。

 

综合所得税20％，售屋所得税为24.6万。

 

实价登录后：成交价扣除成本ｘ房地比计算所得

 

购入房地价款为1000万，112年以1800万出售。

 

出售时，房屋评定现值300万，土地公告现值500万。

 

先算出房屋现值占比

＝房屋现值÷（房屋现值＋土地现值）＝300÷（300＋500）＝37.5％

 

接著计算总获利卖出总价款1800万-买进总价款1000万＝总获利800万，这是房屋＋土地的总获利。

 

因为旧制的土地的获利免税，所以要计算房屋获利800万x37.5％＝300万。

 

房屋的获利（财产交易所得）＝800万ｘ37.5％，约300万

 

因此陈先生综合所得总额需增加约300万的售屋财产所得。以综所税20％计算，所得税为60万。

 

陈先生激动的问，为何还要缴60万的税金这么高呢？

新旧制税负比较一目了然

陈先生激动地问：听说旧制的税较轻，税金也要60万？

 

新制房地合一税，了解一下！800万售屋所得，持有超过10年，最低15％税率也要缴120万！持有5年未满10年，20％税率要缴160万！

 

R姐贴心解答

旧制税金虽60万，但相比新制房地合一税还是省了不少！

 

本文授权转载自R姐财富方舟-廖嘉红（相关报导：有壳族记得申请！房屋税2.0新制5月开徵，专家教1招「省下大笔税金」｜更多文章）