首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 名家专栏／避免豪宅税踩雷！徐佳馨拆解规则　3原则2公式 2025-03-06

财政部宣布了媒体所谓的「豪宅税」之后，因为讯息紊乱，一时之间人心惶惶，但实际上没有那么恐怖，怎么说呢?

 

在搞清楚这事情之前，我们先有两个概念，第一个概念是卖房子要缴税，第二个概念是请记下两个重要时间：

 

2016年1月1日，这是房地合一上路的时间，所以买房的时间在这时间之后，财政部的新政和这群人没有关系。

 

2012年8月1日，这是实价登录上路的时间，在这之后买的房子因为政府充分掌握民众取得价格，所以也不在这范围之内，完全可以安心。

 

所以，只有房子在2012年8月1日实价登录上路前买的房子，又符合财政部标准（注一），同时又是去年卖房的屋主，才是最直接受影响的族群。至於今年以后要卖的人，只要符合实价登录前取得不知道取得成本，那卖屋时要同时注意总价或是单价有没有超过财政部的认定标准，如果超过了，那么来年卖屋就要缴比较多税金。

 

举个例子或许会更清楚。

 

假设某甲在2001年买了一间北市大安区30坪房屋A，在2024年卖出，成交每坪单价为120万元，房地比（注二）假设为30％，房屋评定现值为100万元，某甲年度所得税率为40％。

 

当A屋被视为高价住宅时，某甲所得税计算如下：

 

3,600万 × 30％ × 20％（今年财政部认定标准）× 40％＝86.4万

 

当A屋没有被认定为高价住宅时，今年大安区适用税率为48％，某甲所得税计算如下：

 

100万 × 48％ × 40％＝19.2万

 

所以光从这样的税赋就可以看得出，原来财政部出手不是没有原因，毕竟即使是最高所得级距的人都缴这样，如果所得本来就少的人，不就等於缴更少吗?

 

有人认为财政部这样突袭不合法，殊不知财政部本来就可以针对前一年度个人出售房屋的财交所得计算规定做调整，财政部去年从严修正豪宅定义，大幅下修成交金额门槛，今年则在成交总价外，新增每坪成交金额的豪宅定义，等於进一步紧缩，让高单价低总价小坪数产品也中枪，这是财政部历来第三度修正豪宅的定义，以目前的市况来看，恐怕也不会是最后一次，早年买房，以为政府不知道买多少的人可要特别注意罗。

 

注一：财政部从2024年起对旧制房屋的「豪宅」定义，是指房地总成交金额（含车位）台北市6,000万元以上、新北市4,000万元以上、其他四都加新竹县市3,000万元以上，六都加二以外的其他县市则是2,000万元以上。考量六都加新竹以外的其他地区范围广大，且不少地方居住型态为较大面积房屋，例如透天厝等，为符合实际的情况，因此将其他地区的豪宅总成交金额门槛，由2,000万元调高至2,200万元。

 

另，113年新增的每坪单价，则是以不含车位房地总成交金额，除以不含车位房屋所有权登记总坪数计算，台北市为每坪120万元以上、新北市每坪75万元以上、四都加新竹50万元以上，其它县市则是每坪35万元以上。

 

注二：其公式为 房屋评定现值/(房屋评定现值+土地公告现值)。 为何要计算房地比? 因为旧制财产交易所得税，土地已经课徵土地增值税，所以针对土地不再重复课税，仅就建物部分课税。 所以我在售屋时需计算建物及土地各自的价格，所以才需要房地比来计算。

 

【以上言论，不代表《网路温度计》立场】