首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 105年1月1日后税制改变！专家2情况解析：避免被课徵豪宅税 2025-03-06

首先区分适用对象：105年1月1日以前取得房屋者，出售房屋时适用旧制课税；若是在之后取得房屋出售者，即适用房地合一税税制。

 

依房地合一税规定计算税额，并应於限期内申报完成并缴税，房地合一税的新制下并无针对豪宅之例外规定。

 

白话说就是这次的豪宅税修正，一样是针对旧制的房屋课徵所得税，如果是适用新制的房地合一税就不用考虑豪宅税喔!

 

105年1月1日以前取得之房屋，於今年（114年）以后出售，依税局公布之总价或单价为认定标准，若出售价格达标即会被认定为豪宅，则依豪宅的计算方式课财产交易所得税。

 

计算税额前须先确认是否可以取得原始成本之证明，例如前手之买卖契约等分为两种情况。

 

情况一

若能举证原始取得成本（计算算式：「售出总价」扣除「成本之利得」后，将归属房屋部分以20%计算所得），并将该所得计入卖方当年度之综合所得中，依个人综合所得税率计税。

 

情况二

若不能举证原始取得成本，则以出售「当年度」房屋评定现值，占房屋评定现值、及土地公告现值总和之占比，作为房地比，以「售出总价」乘上该房地比为归属房屋部分、并以20%计算所得，并将该所得计入卖方当年度之综合所得税中，再依个人综合所得税率计税。

 

举例以台北市某屋卖方於103年6月去得取得，今年出售价格为总价4千500万单价150万，该房屋交易所得属於旧制范畴。

 

该卖方若可举证取得成本为3千万，其属房屋价值占4成，则以赚取之价差「1千500万Ｘ40%Ｘ20%」计算卖方售屋所得为120万。卖方须将该120万所得，并入该年度之综合所得税申报。

 

若卖方无法举证取得成本，以当年度房屋评定现值、及公告现值计算出房地比归属房屋部分为40%，则以售出总价之「4千500万Ｘ40%Ｘ20%」计算卖方售屋所得为360万。卖方须将该360万所得，并入该年度之综合所得税申报。

 

未修法前豪宅认定并无设定单价标准，则该屋所得可依房屋评定现值之48%计算所得，若该屋年限已久则房屋评定现值若只有100万，则只需认列48万为售屋所得。

 

所以综合上面所述，目前豪宅税除了针对「总价」去做认定外，也会用「单坪的价格」去审认这次出售的不动产是否属於「豪宅」。

 

然而每个县市所订的标准不动，建议适用旧制的各位屋主在出售前先花时间试算一下，才能够避免被课徵豪宅税！

 

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