首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 精心让小孩设籍避房地合一税 5年后卖屋傻了「竟有这规定」 2025-05-07

卖房子要缴房地合一税，持有10年内税率从20%至45%，不少多屋族提早布局，将名下其他房子，先让未成年子女设籍，等满六年，就可符合自住条件，出售时即可享有自住10%优惠税率及400万元免税额。

新北市一位民众5年多前也这么做，最近股市下跌，打算委托仲介出售房子，以为只要缴少少税，但向地政士询问后，当场傻眼，竟然不适用自住优惠税率10%，也没有400万免税额。

正业地政士事务所所长郑文在表示，问题出在法令规定「未成年子女」设籍，要满六年，才符合自住，而这位民众让小孩设籍时，小孩已13岁，设籍仅5年就已变成「成年子女」，导致要件不符，错失优惠税率跟免税额。

郑文在表示，为鼓励自住、长期持有，房地合一税法规定个人或其配偶、未成年子女办竣户籍登记、持有并居住於该房屋连续满六年，且交易前六年内，无出租、供营业或执行业务使用，可享有优惠税率及免额。

上述民众，因夫妻两人名下都有房子，5年多前购屋以后，即安排当时未成年儿子设籍，5年来没有营业，也没有出租，近期因为房市不好，股市又重跌，而房子持有已近六年，因此打算委托仲介出售。

不过向地政士请教才发现大事不妙，原来小孩设籍时13岁，设籍5年后就满18岁，已经成年，因不符设籍人要件，必须重新将所有权人本人或是配偶办峻户籍登记满6年后，才会有400万元的免税额及10%的优惠税率。

郑文在提醒，另外一种情况也要小心，如果户籍只有未成年小孩，小孩11岁时设籍在房地产所在地，父母亲没有共同设籍，在没有出租、营业的情况下，连续满6年是17岁，但第8年要出售房屋时，未成年的小孩已经19岁，和自用住宅400万元免税额及10%课徵所得税又擦身而过，要件不符，只能适用20%税率。

他表示，最好的方法还是以房屋所有权人本人或是配偶为设籍人，避免未来的设籍人成年后，设籍人要件不符。如果真的是名下房屋太多，分身乏术无法完成设籍，也要记得在小孩成年前，将本人或配偶的户籍登记迁入，才能享受优惠房地合一税。