首頁 ﹥ 最新消息 > 房地合一稅 > 稅稅唸學堂／老闆拉高土地移轉現值 以為房地合一2.0可零稅額 結果失算了 2025-05-26

 

2025/05/22 11:13:03

經濟日報 記者徐碧華／台北報導

 

H公司要賣地，打算賣1,800萬元，於是年初自行申報土地移轉現值1,800萬元，比公告土地現值高出300萬元。到年底，土地賣掉了，土地增值稅繳了80萬元，房地合一稅申報零稅額。結果，房地合一稅被高雄國稅局調升為80.5萬元。

 

如果H公司沒去申報1,800萬元土地移轉現值，官員說，土增稅20萬元、房地合一稅101.5萬元，合計121.5萬元，比要繳的實際稅額160.5萬元，少39萬元。

 

官員指出，拉高移轉現值節稅這一招，財政部在制定房地合一2.0時已經給堵了。

 

利用多繳土增稅 想少繳房地合一稅

 

為說明方便，高雄國稅局去掉這件案子的尾數，以整數計算。H公司花了1,400萬元取得一塊土地，110年10月1日移轉登記，當年賣家已申報土地移轉現值為1,400萬元。

 

112年1月1日，地方政府公告H公司這塊地的土地現值是1,500萬元。這年H公司想賣地，仿前賣家，按心目中的售價1,800萬元申報土地移轉現值。

 

112年12月1日這天H公司移轉土地，售價1,800萬元。移轉前，按申報的移轉現值繳交土地增值稅80萬元。

 

（1,800萬元土地移轉現值-1,400萬元土地移轉現值）×20%稅率＝80萬元土地增值稅

 

公司算盤這樣打

H公司113年5月申報賣地的房地合一稅，申報虧損10萬元，稅額0。H公司是這樣申報的：

 

售價1,800萬元-取得成本1,400萬元-仲介相關費用10萬元-土地漲價總數額400萬元（1,800萬元土地移轉現值-1,400萬元土地移轉現值）＝土地交易所得-10萬元（房地合一稅額0）

 

土地漲價總數額用公告現值來減

 

高雄國稅局告訴H公司報錯了，土地漲價總數額是以「公告土地現值」計算，這規定在所得稅法第24條之5。

 

國稅局算給你看

官員說，房地合一2.0修法時，特別防公司用提高移轉現值這一招。所以，土地漲價總數額不是400萬元，是100萬元。這麼算的：

 

1,500萬元公告土地現值-1,400萬元前次移轉現值=100萬元土地漲價總數額

 

H公司抱怨不公平，同樣是「土地漲價總數額」，土增稅和房地合一稅的公式竟然不一樣，那自己豈非吃虧了！

 

高雄國稅局官員說，是吃虧了，但房地合一稅的規定給了彌補，讓H公司多繳的60萬元土增稅可以當費用減除。

 

國稅局算給你看

高雄國稅局重新計算後，H公司要繳房地合一稅80.5萬元。

 

1,800萬元售價-1,400萬元買入成本-10萬元仲介相關費用-60萬元土增稅費用-100萬元土地漲價總數額（1,500萬元土地公告現值-1,400萬元前次移轉現值）＝230萬元土地交易所得

230萬元×35%稅率（持有期間超過2年、不到5年）＝80.5萬元房地合一稅

 

如果H公司在賣出房地那一年沒有申報移轉現值，官員說，土增稅20萬元、房地合一稅101.5萬元，合計121.5萬元，比如今合計要繳160.5萬元，少39萬元。

 

如果H公司不申報1,800萬元移轉現值，按1,500萬元土地公告現值計入，土地漲價總額是100萬元，乘上20%的稅率，土增稅只要20萬元。而房地合一稅則少掉60萬元的費用扣除，稅額101.5萬元，合計121.5萬元。

 

如今總稅額要160.5萬元，比121.5萬元高多了