首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 税税念学堂／老板拉高土地移转现值 以为房地合一2.0可零税额 结果失算了 2025-05-26

 

2025/05/22 11:13:03

经济日报 记者徐碧华／台北报导

 

H公司要卖地，打算卖1,800万元，於是年初自行申报土地移转现值1,800万元，比公告土地现值高出300万元。到年底，土地卖掉了，土地增值税缴了80万元，房地合一税申报零税额。结果，房地合一税被高雄国税局调升为80.5万元。

 

如果H公司没去申报1,800万元土地移转现值，官员说，土增税20万元、房地合一税101.5万元，合计121.5万元，比要缴的实际税额160.5万元，少39万元。

 

官员指出，拉高移转现值节税这一招，财政部在制定房地合一2.0时已经给堵了。

 

利用多缴土增税 想少缴房地合一税

 

为说明方便，高雄国税局去掉这件案子的尾数，以整数计算。H公司花了1,400万元取得一块土地，110年10月1日移转登记，当年卖家已申报土地移转现值为1,400万元。

 

112年1月1日，地方政府公告H公司这块地的土地现值是1,500万元。这年H公司想卖地，仿前卖家，按心目中的售价1,800万元申报土地移转现值。

 

112年12月1日这天H公司移转土地，售价1,800万元。移转前，按申报的移转现值缴交土地增值税80万元。

 

（1,800万元土地移转现值-1,400万元土地移转现值）×20%税率＝80万元土地增值税

 

公司算盘这样打

H公司113年5月申报卖地的房地合一税，申报亏损10万元，税额0。H公司是这样申报的：

 

售价1,800万元-取得成本1,400万元-仲介相关费用10万元-土地涨价总数额400万元（1,800万元土地移转现值-1,400万元土地移转现值）＝土地交易所得-10万元（房地合一税额0）

 

土地涨价总数额用公告现值来减

 

高雄国税局告诉H公司报错了，土地涨价总数额是以「公告土地现值」计算，这规定在所得税法第24条之5。

 

国税局算给你看

官员说，房地合一2.0修法时，特别防公司用提高移转现值这一招。所以，土地涨价总数额不是400万元，是100万元。这么算的：

 

1,500万元公告土地现值-1,400万元前次移转现值=100万元土地涨价总数额

 

H公司抱怨不公平，同样是「土地涨价总数额」，土增税和房地合一税的公式竟然不一样，那自己岂非吃亏了！

 

高雄国税局官员说，是吃亏了，但房地合一税的规定给了弥补，让H公司多缴的60万元土增税可以当费用减除。

 

国税局算给你看

高雄国税局重新计算后，H公司要缴房地合一税80.5万元。

 

1,800万元售价-1,400万元买入成本-10万元仲介相关费用-60万元土增税费用-100万元土地涨价总数额（1,500万元土地公告现值-1,400万元前次移转现值）＝230万元土地交易所得

230万元×35%税率（持有期间超过2年、不到5年）＝80.5万元房地合一税

 

如果H公司在卖出房地那一年没有申报移转现值，官员说，土增税20万元、房地合一税101.5万元，合计121.5万元，比如今合计要缴160.5万元，少39万元。

 

如果H公司不申报1,800万元移转现值，按1,500万元土地公告现值计入，土地涨价总额是100万元，乘上20%的税率，土增税只要20万元。而房地合一税则少掉60万元的费用扣除，税额101.5万元，合计121.5万元。

 

如今总税额要160.5万元，比121.5万元高多了