首頁 ﹥ 最新消息 > 房地合一稅 > 企業蓋房出售 兩方式課稅 2025-07-26

房地合一2.0稅制下，公司蓋房後首次移轉的房地交易，可併入營利事業所得額課稅，以單一稅率20％計算營所稅，不必適用房地合一差別稅率，不過前提是，公司必須自己擔任「起造人」。

舉例來說，甲公司做不動產開發，2022年賣出兩間房地產，一間是自地自建的A建案，另一間是跟乙公司合資興建的B建案，兩建案都在2021年10月取得使用執照，交易所得分別為500萬元、400萬元。

興建房屋後首次移轉交易課稅 圖／經濟日報提供

甲公司認為自己都是參與興建，就把兩個案子的交易所得共900萬元全數併入2022年營所稅結算申報，以20%稅率課稅。

但國稅局後來發現，B建案並非由甲公司去申請建物權狀，而是由乙公司，也就是說，甲公司不是「起造人」，因此這筆交易將不能當成一般營所稅申報，而應適用「房地合一稅制」課稅。

甲公司是在2022年12月出售，與取得使照期間相差一年三個月（即持有期間），持有期間在兩年內，適用稅率高達45%，這筆400萬元的交易所得，應納稅額為180萬元，最終被國稅局補稅100萬元。

至於A建案，因為是自地自建、自己擔任起造人，可適用20％單一稅率，應納稅額為100萬元。

國稅局指出，房地合一制規定，公司若在2016年1月1日後買賣完工後，首次移轉的房屋與土地，適用稅率為20%，採合併計稅，但前提是公司必須是「起造人」，也就是房屋是由公司自己申請建物登記才算，如果房子是合建案，建物登記時掛的是建商或合作對象的名字，那就不算，申報時將適用房地合一稅差別稅率。

這兩種稅的差別在於，營所稅是依全公司所得總額採單一稅率，稅率為20%；房地合一稅則依照持有年限課稅，持有二年內，稅率45％，持有超過二年、未逾五年，稅率35％，持有超過五年，稅率20％。

國稅局提醒，像這種有合建、有合作開發的房地產交易，要特別注意誰才是「起造人」，並採取正確方式申報。