首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 企业盖房出售 两方式课税 2025-07-26

房地合一2.0税制下，公司盖房后首次移转的房地交易，可并入营利事业所得额课税，以单一税率20％计算营所税，不必适用房地合一差别税率，不过前提是，公司必须自己担任「起造人」。

举例来说，甲公司做不动产开发，2022年卖出两间房地产，一间是自地自建的A建案，另一间是跟乙公司合资兴建的B建案，两建案都在2021年10月取得使用执照，交易所得分别为500万元、400万元。

兴建房屋后首次移转交易课税 图／经济日报提供

甲公司认为自己都是参与兴建，就把两个案子的交易所得共900万元全数并入2022年营所税结算申报，以20%税率课税。

但国税局后来发现，B建案并非由甲公司去申请建物权状，而是由乙公司，也就是说，甲公司不是「起造人」，因此这笔交易将不能当成一般营所税申报，而应适用「房地合一税制」课税。

甲公司是在2022年12月出售，与取得使照期间相差一年三个月（即持有期间），持有期间在两年内，适用税率高达45%，这笔400万元的交易所得，应纳税额为180万元，最终被国税局补税100万元。

至於A建案，因为是自地自建、自己担任起造人，可适用20％单一税率，应纳税额为100万元。

国税局指出，房地合一制规定，公司若在2016年1月1日后买卖完工后，首次移转的房屋与土地，适用税率为20%，采合并计税，但前提是公司必须是「起造人」，也就是房屋是由公司自己申请建物登记才算，如果房子是合建案，建物登记时挂的是建商或合作对象的名字，那就不算，申报时将适用房地合一税差别税率。

这两种税的差别在於，营所税是依全公司所得总额采单一税率，税率为20%；房地合一税则依照持有年限课税，持有二年内，税率45％，持有超过二年、未逾五年，税率35％，持有超过五年，税率20％。

国税局提醒，像这种有合建、有合作开发的房地产交易，要特别注意谁才是「起造人」，并采取正确方式申报。