首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 房屋一直由亲哥哥自住且设籍 申报房地合一税却不符自住三要件 惨遭补税百万 2025-09-06

老王在高雄三民区与凤山区共拥有2间房屋，其中凤山一间大楼3房一直让亲哥哥自住且设籍，老王持有凤山大楼3房已满6年，日前出售房屋后，向国税局申报房地合一税，并自行扣除自住房地免税额400万元后，以10%税率申报房地合一税60万元，没想到上周却收到国税局补税单，以不符自住三要件，要求老王补税140万元，老王这下才惊觉，原来亲哥哥自住且设籍满6年，是不符合房地合一税自住免税额400万元的自住条件！

财政部南区国税局表示，为保障自住需求，落实居住正义，个人交易105年1月1日以后取得的自住房地，符合下列各项要件，出售房地之课税所得在400万元以内者，可免纳所得税，超过400万元者，只就超过部分按税率10%课徵所得税。

同时必须满足自住三要件，包括一、个人或其配偶、未成年子女办竣户籍登记、持有并居住於该房屋连续满6年。二、交易前6年内，无出租、供营业或执行业务使用。三、个人与其配偶及未成年子女於交易前6年内未曾适用房地合一自住租税优惠。

举例来说，老王於114年8月1日出售其位於108年5月16日买卖取得之凤山大楼房地，自行申报房地合一所得税课税所得1,000万元，并减除自住房地免税额400万元，自行缴纳应纳税额60万元。

国税局於查核时却发现，老王於凤山房地持有期间(108年5月至114年8月)，仅有老王之兄长宝哥设户籍并居住该房地，老王虽持有凤山大楼房地超过6年，惟非其本人或配偶、未成年子女设户籍并居住於凤山的大楼房地，经核定不符合自住房地之适用要件，否准其扣除免税额及适用优惠税率，核定应补税额140万元。

税务专家特别提醒，个人出售105年1月1日以后取得之房地，如要适用自住房地之优惠，应特别留意自住三要件。

另外，个人出售房地经国税局核定适用房地合一税重购退税或扣抵税额，如重购自住房地於重购后5年内，改作其他用途、出租、营业或再行移转，应追缴原扣抵或已退还之税额。