首頁 ﹥ 最新消息 > 房地合一稅 > 他賣房「1動作」躲房地合一稅！2破綻露餡了…國稅局「追稅再加罰1倍」吐逾百萬 2025-09-26

Yahoo奇摩房地產編輯部

2025年9月24日 週三 上午8:07

【文／李寧】逃稅不成反被重罰！不久前有一民眾虛報150萬元裝修費被揭穿，最終不僅遭到國稅局追討補稅，甚至再加罰一倍，「連補帶罰」共付出135萬元的代價！國稅局呼籲，唯有誠實申報並保存完整證明文件，才能避免日後的沉重處罰。

 

裝修虛報想避房地合一稅

根據房地合一稅規定，民眾出售房屋或土地應以成交價減去原始取得成本、相關費用及土地漲價總數額後，以此計算所得並申報。

 

有民眾虛報150萬元裝修費被揭穿，最終遭國稅局追討補稅，共付出135萬元的代價！國稅局呼籲，唯有誠實申報並保存完整證明文件，才能避免日後的沉重處罰。示意圖/Getty

有民眾虛報150萬元裝修費被揭穿，最終遭國稅局追討補稅，共付出135萬元的代價！國稅局呼籲，唯有誠實申報並保存完整證明文件，才能避免日後的沉重處罰。示意圖/Getty

【先算有多少所得？】

 

成交價額-取得成本-相關費用-土地漲價總數額=課稅所得(稅基)

 

【再算要繳多少所得稅？】

課稅所得(稅基)ｘ稅率=所得稅

其中，包括「增置、改良或修繕費」等都屬於取得成本中能列扣的項目，有民眾便利用這點鑽漏洞藉此避稅。

 

據了解，小陳在113年2月出售「持有未滿2年」的房地，申報房地合一所得稅課稅所得120萬元、「按稅率45％計算」應繳稅額共54萬元，但他卻也同時列報150萬元的「裝修費」。

 

國稅局調查發現，小陳拿的根本是不實發票來虛報裝修費用，最終不僅得面臨補稅，還得加罰一倍罰鍰。

 

聰明反被聰明誤「2露餡」栽了

小陳逃稅的行為如何被發現？經北區國稅局深入追查，才得知小陳列報的該張裝修發票來自其關係人經營的公司，但該公司營業項目與修繕工程無關。

 

再進一步查核後，國稅局更發現關鍵證據，「買方實地看屋時，現場並沒有進行裝修或更新衛浴等設備，且委託銷售契約載明標的物現況再持有期間並未更新，與報價單修繕項目明顯不符。」

 

證據確鑿後，國稅局認定小陳是蓄意虛報費用，藉此短（漏）報房地交易所得。因此，除剔除150萬元費用外，小陳還得被補徵稅額67.5萬元，並加罰同額罰鍰，總計需繳135萬元，不誠實的代價著實不小。

 

裝潢費怎抵房地合一稅？哪些項目不能報？

想要列報裝修費用，財政部臺北國稅局說明，申報個人房地合一所得稅時，如列報減除裝修費，應有修繕（裝潢）事實，並檢附合法憑證、修繕合約、修繕項目明細表（估價單、付款證明及修繕前後照片等相關憑證）。

 

※合法憑證：統一發票、免用統一發票收據或載有收款人身分證統一編號、收款金額及日期等資料的收據

 

「若無修繕事實，以不實憑證虛列成本，除補稅外並處以罰鍰。」

 

值得留意的是，並非所有裝潢支出都能列報扣抵，永慶房屋官網上過去就曾說明，依《所得稅法》規定，必須同時符合「增加房屋價值或效能」、「非2年內能耗竭」兩項條件的才能進行申報。

 

▲想要列報裝修費用，財政部臺北國稅局說明，申報個人房地合一所得稅時，如列報減除裝修費，應有修繕（裝潢）事實，並檢附合法憑證、修繕合約、修繕項目明細表（估價單、付款證明及修繕前後照片等相關憑證）。另外，非所有裝潢支出都能列報扣抵，永慶官網指出，依《所得稅法 》規定，必須同時符合「增加房屋價值或效能」、「非2年內能耗竭」兩項條件的才能進行申報。

 

如房屋的泥作、木作、水電、牆面或隔間牆變更、天花板或地板重作、防水等工程支出，為多數稽徵機關都會認可的項目；但如果是家具、家飾、窗簾、生活電器等軟裝花費，與系統家具櫥櫃，因這些項目是可以被拆卸、移動或是未來重新運用，所以較難被認可，屋主應多加留意。

 

中信房屋研展室副理莊思敏提醒，若裝潢的發票遺失，可以向廠商詢問是否有發票的存根聯，一般業者開立的發票依法應保存5年，只要廠商能提供發票影本並加蓋發票章，也能作為憑證，若廠商已無留存，或當初裝潢沒有請廠商開立發票，依《房地合一稅》第26條及相關規定，仍可依成交價額的3%計算裝潢成本，但最高僅能認列新臺幣30萬元。換言之，即使無法提供裝潢發票，納稅人仍有機會以比例方式申報成本，只是可抵扣的金額有限。