首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 他卖房「1动作」躲房地合一税！2破绽露馅了…国税局「追税再加罚1倍」吐逾百万 2025-09-26

Yahoo奇摩房地产编辑部

2025年9月24日 周三 上午8:07

【文／李宁】逃税不成反被重罚！不久前有一民众虚报150万元装修费被揭穿，最终不仅遭到国税局追讨补税，甚至再加罚一倍，「连补带罚」共付出135万元的代价！国税局呼吁，唯有诚实申报并保存完整证明文件，才能避免日后的沉重处罚。

 

装修虚报想避房地合一税

根据房地合一税规定，民众出售房屋或土地应以成交价减去原始取得成本、相关费用及土地涨价总数额后，以此计算所得并申报。

 

有民众虚报150万元装修费被揭穿，最终遭国税局追讨补税，共付出135万元的代价！国税局呼吁，唯有诚实申报并保存完整证明文件，才能避免日后的沉重处罚。示意图/Getty

有民众虚报150万元装修费被揭穿，最终遭国税局追讨补税，共付出135万元的代价！国税局呼吁，唯有诚实申报并保存完整证明文件，才能避免日后的沉重处罚。示意图/Getty

【先算有多少所得？】

 

成交价额-取得成本-相关费用-土地涨价总数额=课税所得(税基)

 

【再算要缴多少所得税？】

课税所得(税基)ｘ税率=所得税

其中，包括「增置、改良或修缮费」等都属於取得成本中能列扣的项目，有民众便利用这点钻漏洞藉此避税。

 

据了解，小陈在113年2月出售「持有未满2年」的房地，申报房地合一所得税课税所得120万元、「按税率45％计算」应缴税额共54万元，但他却也同时列报150万元的「装修费」。

 

国税局调查发现，小陈拿的根本是不实发票来虚报装修费用，最终不仅得面临补税，还得加罚一倍罚锾。

 

聪明反被聪明误「2露馅」栽了

小陈逃税的行为如何被发现？经北区国税局深入追查，才得知小陈列报的该张装修发票来自其关系人经营的公司，但该公司营业项目与修缮工程无关。

 

再进一步查核后，国税局更发现关键证据，「买方实地看屋时，现场并没有进行装修或更新卫浴等设备，且委托销售契约载明标的物现况再持有期间并未更新，与报价单修缮项目明显不符。」

 

证据确凿后，国税局认定小陈是蓄意虚报费用，藉此短（漏）报房地交易所得。因此，除剔除150万元费用外，小陈还得被补徵税额67.5万元，并加罚同额罚锾，总计需缴135万元，不诚实的代价著实不小。

 

装潢费怎抵房地合一税？哪些项目不能报？

想要列报装修费用，财政部台北国税局说明，申报个人房地合一所得税时，如列报减除装修费，应有修缮（装潢）事实，并检附合法凭证、修缮合约、修缮项目明细表（估价单、付款证明及修缮前后照片等相关凭证）。

 

※合法凭证：统一发票、免用统一发票收据或载有收款人身分证统一编号、收款金额及日期等资料的收据

 

「若无修缮事实，以不实凭证虚列成本，除补税外并处以罚锾。」

 

值得留意的是，并非所有装潢支出都能列报扣抵，永庆房屋官网上过去就曾说明，依《所得税法》规定，必须同时符合「增加房屋价值或效能」、「非2年内能耗竭」两项条件的才能进行申报。

 

▲想要列报装修费用，财政部台北国税局说明，申报个人房地合一所得税时，如列报减除装修费，应有修缮（装潢）事实，并检附合法凭证、修缮合约、修缮项目明细表（估价单、付款证明及修缮前后照片等相关凭证）。另外，非所有装潢支出都能列报扣抵，永庆官网指出，依《所得税法 》规定，必须同时符合「增加房屋价值或效能」、「非2年内能耗竭」两项条件的才能进行申报。

 

如房屋的泥作、木作、水电、墙面或隔间墙变更、天花板或地板重作、防水等工程支出，为多数稽徵机关都会认可的项目；但如果是家具、家饰、窗帘、生活电器等软装花费，与系统家具橱柜，因这些项目是可以被拆卸、移动或是未来重新运用，所以较难被认可，屋主应多加留意。

 

中信房屋研展室副理庄思敏提醒，若装潢的发票遗失，可以向厂商询问是否有发票的存根联，一般业者开立的发票依法应保存5年，只要厂商能提供发票影本并加盖发票章，也能作为凭证，若厂商已无留存，或当初装潢没有请厂商开立发票，依《房地合一税》第26条及相关规定，仍可依成交价额的3%计算装潢成本，但最高仅能认列新台币30万元。换言之，即使无法提供装潢发票，纳税人仍有机会以比例方式申报成本，只是可抵扣的金额有限。