首頁 ﹥ 最新消息 > 房地合一稅 > 稅稅唸學堂／市地重劃多分一坪地 賣地後房地合一稅多10萬 他做對一件事幸運免罰 2025-09-26

2025/09/25 11:47:25

經濟日報 記者徐碧華／台北報導

雲凡（化名）在民國77年和其他人共同繼承台中一塊地，後來參與自辦市地重劃，106年分回另一塊地。111年賣掉這塊分回地，賣得3億多元。其他人的土地持有日溯及77年，都不用繳房地合一稅，唯獨雲凡被北區國稅局補稅10萬多元。

 

北區國稅局認為，雲凡多分配了4.15平方公尺的土地（約1.26坪），算106年新取得的土地，要課房地合一稅，取得成本按重劃後應繳差額地價13萬725元計。

 

雲凡納悶，負責重劃的開發公司並沒有收他的錢，契約上簽「互不找補」，應該算在「以地換地」的範圍。國稅局指出，分配上寫得清清楚楚，這4.15平方公尺不在換地範圍，是在雙方協議下，「開發公司另外給的」。

 

雲凡聰明 隨便報個房地合一稅額0

 

近年來，中、南部陸續出現市地重劃有關的課稅案件，對國稅局來說，也算是新制下的新情況，稽徵機關和納稅人都在摸索「正確」稅課。

 

雲凡其實也採了一取巧的辦法，他在售地後申報了房地合一稅，用「成交價2,436萬6,540元-成交價2,436萬6,540-設算費用」，得出所得額0，房地合一稅0。

 

雖然亂報，但是很有用，免掉裁罰。由未申報案變已申報案，國稅局只是調整，不罰。

 

國稅局分兩路，找出換地和找補地

 

面對雲凡的案件，北區國稅局怎麼做呢？要找出「以地換地」和「找補地」。如果出售的是市地重劃的分回地，屬於「以地換地」，取得日可以追溯到參與重劃的地，對雲凡來說，就是繼承日民國77年。「找補地」另外算。

 

先來看雲凡案的時間順序：

 

77年9月17日(繼承日)，雲凡和其他13人共同繼承一塊台中的地，他分到1/16的持分。

 

103年10月4日，和開發公司簽約，以上述經繼承分割的土地參與自辦市地重劃。

 

106年7月12日（登記日），取得分配土地，完成土地移轉登記。雲凡仍與其他13人共同，他取得分配土地持分11,109/177,751。

 

111年8月27日，簽土地買賣契約，和其他13人一同出售土地，總價3億8,988萬元。

 

111年10月3日，辦妥出售所有權移轉登記。

 

 

北區國稅局根據送給台中市政府備查的自辦市地重劃區配地協議書，找到雲凡的配地結果，以1/16持分參與市地重劃，扣除重劃各項負擔後，應分配面積為106.94平方公尺。出售這106.94平方公尺部分，算在77年取得，屬舊制，出售要繳土地增值稅，但不必繳房地合一稅。

 

但雲凡到手的分配面積111.09平方公尺，多分配了4.15平方公尺。這4.15平方公尺應繳差額地價13萬725元。國稅局認定，這4.15平方公尺是106年取得，出售要繳房地合一稅。

 

互不找補 是雲帆和開發公司間的協議

國稅局算給你看

國稅局核定賣這4.15平方公尺賺54萬241元，應納房地合一稅10萬8,048元。

 

持有期間從106年7月12日算到111年10月3日，超過五年，適用稅率為20%。應繳差額地價13萬725元為取得成本。

 

計算公式為：

 

［（成交價額91萬263元-可減除成本13萬725元-可減除移轉費用2萬7,308元-土地漲價總數額21萬1,989元）］×20%稅率＝房地合一稅10萬8,048元

 

雲凡認為國稅局這樣認定不對，因為當時和開發公司簽的約是互不找補，他多分了4.15平方公尺，並沒有繳差額地價給開發公司，也就是說，這4.15平方公尺應算是「1/16持分的換地範圍」。

 

北區國稅局指出，以配地協議書為準。這配地協議不只對雲凡、也對其他人。4.15平方公尺是雲凡多拿的，亦即在106年取得。而該繳的差額地價沒繳，那是開發公司跟他之間的協議。

 

官員指出，也有案例，視開發公司免除雲帆的錢，是公司對雲凡的贈與，算雲凡的所得，要併入綜合所得課稅。但因所得的部分已過五年核課期，國稅局並沒有處理。