首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 税税念学堂／市地重划多分一坪地 卖地后房地合一税多10万 他做对一件事幸运免罚 2025-09-26

2025/09/25 11:47:25

经济日报 记者徐碧华／台北报导

云凡（化名）在民国77年和其他人共同继承台中一块地，后来参与自办市地重划，106年分回另一块地。111年卖掉这块分回地，卖得3亿多元。其他人的土地持有日溯及77年，都不用缴房地合一税，唯独云凡被北区国税局补税10万多元。

 

北区国税局认为，云凡多分配了4.15平方公尺的土地（约1.26坪），算106年新取得的土地，要课房地合一税，取得成本按重划后应缴差额地价13万725元计。

 

云凡纳闷，负责重划的开发公司并没有收他的钱，契约上签「互不找补」，应该算在「以地换地」的范围。国税局指出，分配上写得清清楚楚，这4.15平方公尺不在换地范围，是在双方协议下，「开发公司另外给的」。

 

云凡聪明 随便报个房地合一税额0

 

近年来，中、南部陆续出现市地重划有关的课税案件，对国税局来说，也算是新制下的新情况，稽徵机关和纳税人都在摸索「正确」税课。

 

云凡其实也采了一取巧的办法，他在售地后申报了房地合一税，用「成交价2,436万6,540元-成交价2,436万6,540-设算费用」，得出所得额0，房地合一税0。

 

虽然乱报，但是很有用，免掉裁罚。由未申报案变已申报案，国税局只是调整，不罚。

 

国税局分两路，找出换地和找补地

 

面对云凡的案件，北区国税局怎么做呢？要找出「以地换地」和「找补地」。如果出售的是市地重划的分回地，属於「以地换地」，取得日可以追溯到参与重划的地，对云凡来说，就是继承日民国77年。「找补地」另外算。

 

先来看云凡案的时间顺序：

 

77年9月17日(继承日)，云凡和其他13人共同继承一块台中的地，他分到1/16的持分。

 

103年10月4日，和开发公司签约，以上述经继承分割的土地参与自办市地重划。

 

106年7月12日（登记日），取得分配土地，完成土地移转登记。云凡仍与其他13人共同，他取得分配土地持分11,109/177,751。

 

111年8月27日，签土地买卖契约，和其他13人一同出售土地，总价3亿8,988万元。

 

111年10月3日，办妥出售所有权移转登记。

 

 

北区国税局根据送给台中市政府备查的自办市地重划区配地协议书，找到云凡的配地结果，以1/16持分参与市地重划，扣除重划各项负担后，应分配面积为106.94平方公尺。出售这106.94平方公尺部分，算在77年取得，属旧制，出售要缴土地增值税，但不必缴房地合一税。

 

但云凡到手的分配面积111.09平方公尺，多分配了4.15平方公尺。这4.15平方公尺应缴差额地价13万725元。国税局认定，这4.15平方公尺是106年取得，出售要缴房地合一税。

 

互不找补 是云帆和开发公司间的协议

国税局算给你看

国税局核定卖这4.15平方公尺赚54万241元，应纳房地合一税10万8,048元。

 

持有期间从106年7月12日算到111年10月3日，超过五年，适用税率为20%。应缴差额地价13万725元为取得成本。

 

计算公式为：

 

［（成交价额91万263元-可减除成本13万725元-可减除移转费用2万7,308元-土地涨价总数额21万1,989元）］×20%税率＝房地合一税10万8,048元

 

云凡认为国税局这样认定不对，因为当时和开发公司签的约是互不找补，他多分了4.15平方公尺，并没有缴差额地价给开发公司，也就是说，这4.15平方公尺应算是「1/16持分的换地范围」。

 

北区国税局指出，以配地协议书为准。这配地协议不只对云凡、也对其他人。4.15平方公尺是云凡多拿的，亦即在106年取得。而该缴的差额地价没缴，那是开发公司跟他之间的协议。

 

官员指出，也有案例，视开发公司免除云帆的钱，是公司对云凡的赠与，算云凡的所得，要并入综合所得课税。但因所得的部分已过五年核课期，国税局并没有处理。