首頁 ﹥ 最新消息 > 房地合一稅 > 【專欄】房地合一稅「重購退稅」，自住認定非常嚴格 2025-10-06

文/曾文龍（大日不動產研究中心主任、台灣不動產物業人力資源協會名譽理事長、國立台北科技大學不動產估價師學分班 主任）

關於房地合一稅，為了鼓勵自住，兩年內賣舊屋買新屋，或先買新屋、再賣舊屋，皆可申請退稅，這個是規定在所得稅第14條之8「個人出售自住房屋、土地依第十四條之五規定繳納之稅額，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，重購自住房屋、土地者，得於重購自住房屋、土地完成移轉登記或房屋使用權交易之次日起算五年內，申請按重購價額占出售價額之比率，自前開繳納稅額計算退還。

個人於先購買自住房屋、土地後，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，出售其他自住房屋、土地者，於依第十四條之五規定申報時，得按前項規定之比率計算扣抵稅額，在不超過應納稅額之限額內減除之。

前二項重購之自住房屋、土地，於重購後五年內改作其他用途或再行移轉時，應追繳原扣抵或退還稅額。」。

甲先生賣舊屋，兩年內買新屋，申請重購退稅197萬，然而遭國稅局駁回。申請訴願被駁回，心中有所不平，到行政法院告台北國稅局。然而法官認為「財政部國稅局認定原告並無自住舊房地之事實」，並無違誤，因此駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。

原告甲先生於民國111年12月23日買賣取得台中市某舊房地，於112年4月24日出售，並依照規定於112年5月19日申報房地合一稅，課稅所得新台幣4,389,797元，適用稅率45%，因此繳稅1,975,408元。原告主張其依112年5月25日買賣登記取得新北市新房地，申請重購退稅1,975,408元，然而國稅局以本件不適用所得稅法第14條之8規定，核定重購自住房地扣抵稅額0元，應納稅額1,975,408元。原告不服，申請復查，未獲變更，因此提起訴願，復經駁回，乃提起本件行政訴訟。被告國稅局認為原告未於舊房地實際居住，不符合規定，否准減除。被告依職權調查，認為原告實際持有舊房地只有123天，原告夫妻取得舊房地前，分別在兩個都市工作並居住於就業地，至今工作地均未變更，難認原告購置舊房地係自住目的，以及水電使用、屋內擺設及就醫紀錄等事證，難認原告夫妻有實際居住於舊房地之事實，審認本件不適用所得稅法第14條之8規定，否准重購自住房地扣抵數額。

依照原告主張，反能證明原告夫妻購買舊房地時，主觀上縱有於該房地居住之想法，現實上卻因修繕及工作等因素，導致取得所有權登記及交屋後仍無法正常入住，並致相關用水用電度數極低，足認原告夫妻無實際居住舊房地之事實。

法官認為，依照所得稅法第14條之8立法理由及房地合一稅申報作業要點第20點之規定，應於納稅義務人實際居住為要件，與土地稅法第9條及所得稅法第17條之2有關自用住宅之認定要件不同，因此重點是自住（實際居住），而非只是自用。法官認為原告於111年12月23日取得舊房地後，於112年1月12日將戶籍遷入，旋於同年4月24日出售，實際持有舊房地僅123天，原告以持有舊房地期間收費月112年1月之用水度數為0度，112年3月為1度，用電度數為126度，依一般社會經驗，實際居住使用房屋者，必然有用水需求，而原告持有期間，居然只有1度，由此水費使用情況，原告持有舊房地期間，難認有自住實際使用舊房地之事實。

法律諺語「舉證之所在，敗訴之所在」，意思是說，在訴訟中，承擔舉證責任的一方，若無法提出讓法官信服的證據，就很可能面臨敗訴的命運。它強調了證據在法律訴訟中的關鍵性，以及舉證責任的重要性。 法官認為原告所訴反能證明原告取得舊房地所有權登記及交屋後並無自住舊房地之事實，不符合自住房地之要件。

重購退稅是人民合法之申請，可惜不清楚自住的認定是非常嚴格的，並非只是說明自用即可。197多萬不是小錢，然而申請退稅卻被否准，可惜！