首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 【专栏】房地合一税「重购退税」，自住认定非常严格 2025-10-06

文/曾文龙（大日不动产研究中心主任、台湾不动产物业人力资源协会名誉理事长、国立台北科技大学不动产估价师学分班 主任）

关於房地合一税，为了鼓励自住，两年内卖旧屋买新屋，或先买新屋、再卖旧屋，皆可申请退税，这个是规定在所得税第14条之8「个人出售自住房屋、土地依第十四条之五规定缴纳之税额，自完成移转登记之日或房屋使用权交易之日起算二年内，重购自住房屋、土地者，得於重购自住房屋、土地完成移转登记或房屋使用权交易之次日起算五年内，申请按重购价额占出售价额之比率，自前开缴纳税额计算退还。

个人於先购买自住房屋、土地后，自完成移转登记之日或房屋使用权交易之日起算二年内，出售其他自住房屋、土地者，於依第十四条之五规定申报时，得按前项规定之比率计算扣抵税额，在不超过应纳税额之限额内减除之。

前二项重购之自住房屋、土地，於重购后五年内改作其他用途或再行移转时，应追缴原扣抵或退还税额。」。

甲先生卖旧屋，两年内买新屋，申请重购退税197万，然而遭国税局驳回。申请诉愿被驳回，心中有所不平，到行政法院告台北国税局。然而法官认为「财政部国税局认定原告并无自住旧房地之事实」，并无违误，因此驳回原告之诉，诉讼费用由原告负担。

原告甲先生於民国111年12月23日买卖取得台中市某旧房地，於112年4月24日出售，并依照规定於112年5月19日申报房地合一税，课税所得新台币4,389,797元，适用税率45%，因此缴税1,975,408元。原告主张其依112年5月25日买卖登记取得新北市新房地，申请重购退税1,975,408元，然而国税局以本件不适用所得税法第14条之8规定，核定重购自住房地扣抵税额0元，应纳税额1,975,408元。原告不服，申请复查，未获变更，因此提起诉愿，复经驳回，乃提起本件行政诉讼。被告国税局认为原告未於旧房地实际居住，不符合规定，否准减除。被告依职权调查，认为原告实际持有旧房地只有123天，原告夫妻取得旧房地前，分别在两个都市工作并居住於就业地，至今工作地均未变更，难认原告购置旧房地系自住目的，以及水电使用、屋内摆设及就医纪录等事证，难认原告夫妻有实际居住於旧房地之事实，审认本件不适用所得税法第14条之8规定，否准重购自住房地扣抵数额。

依照原告主张，反能证明原告夫妻购买旧房地时，主观上纵有於该房地居住之想法，现实上却因修缮及工作等因素，导致取得所有权登记及交屋后仍无法正常入住，并致相关用水用电度数极低，足认原告夫妻无实际居住旧房地之事实。

法官认为，依照所得税法第14条之8立法理由及房地合一税申报作业要点第20点之规定，应於纳税义务人实际居住为要件，与土地税法第9条及所得税法第17条之2有关自用住宅之认定要件不同，因此重点是自住（实际居住），而非只是自用。法官认为原告於111年12月23日取得旧房地后，於112年1月12日将户籍迁入，旋於同年4月24日出售，实际持有旧房地仅123天，原告以持有旧房地期间收费月112年1月之用水度数为0度，112年3月为1度，用电度数为126度，依一般社会经验，实际居住使用房屋者，必然有用水需求，而原告持有期间，居然只有1度，由此水费使用情况，原告持有旧房地期间，难认有自住实际使用旧房地之事实。

法律谚语「举证之所在，败诉之所在」，意思是说，在诉讼中，承担举证责任的一方，若无法提出让法官信服的证据，就很可能面临败诉的命运。它强调了证据在法律诉讼中的关键性，以及举证责任的重要性。 法官认为原告所诉反能证明原告取得旧房地所有权登记及交屋后并无自住旧房地之事实，不符合自住房地之要件。

重购退税是人民合法之申请，可惜不清楚自住的认定是非常严格的，并非只是说明自用即可。197多万不是小钱，然而申请退税却被否准，可惜！