首页 ＞ 最新消息 > 房地合一税 > 四种房地税制自用住宅要件大不同 2025-11-14

四种房地税制自用住宅要件大不同

攸关民众荷包的地价税、房屋税、土地增值税及房地合一税，虽然都针对「自用住宅」提供优惠，但要件规范却大不相同，稍有误解就可能错失税赋减免机会。是以，纳税义务人应充分理解各税制的规范差异，并依自身情况妥善规划。

 

这四种税制可分为财产税与所得税两大类。地价税与房屋税是对财产课徵的税捐，著重於住宅使用状态；土地增值税与房地合一税则属於对所得课徵的税捐，课徵时机在於房地移转，规范则较为严格，强调设籍年限及实际使用情形。

 

民众常误以为四种税制的「自用住宅」认定相同，但实际上差异极大。若未事先规划，可能导致地价税或房屋税虽享优惠，但在出售房地产时却因未符合土地增值税或房地合一税的条件，而无法享受免税优惠。

 

■相同点：不得出租或营业

 

四种税制虽然条件各异，但共同核心在於必须自住，亦即房地产不得出租、营业或作为执行业务使用。只是规范期间长短不同：地价税与房屋税只要求在持有期间不得出租；土地增值税在「一生一次」中要求出售前一年不得出租，「一生一屋」更严格要求出售前五年不得出租；房地合一税则拉长至出售前六年内均不得出租或营业。

 

■差异点一：户籍登记规范落差大

 

户籍登记是四种税制中差异最大的部分。房屋税及地价税认定较为宽松，要求所有权人、配偶或直系亲属设籍於该处。土地增值税则区分「一生一次」与「一生一屋」，前者允许本人、配偶或直系亲属设籍即可，后者则限定本人、配偶或未成年子女连续设籍满六年。房地合一税规范最严格，须由本人、配偶或未成年子女设籍，且连续居住满六年。

 

■差异点二：户数限制与使用频率

 

户数限制方面，房屋税最宽，全国合计三户都能适用。地价税则仅能有一处自用住宅用地。土地增值税「一生一屋」的条件更严苛，出售时所有权人及配偶、未成年子女名下仅能持有该一户。房地合一税虽未明定户数，但透过六年一次免税优惠的设计，避免被滥用。

 

■差异点三：持有与设籍年限

 

在年限规范上，地价税及房屋税并未设定最低持有或设籍期间，只要在当年度课徵基准日前符合条件即可适用。反观土地增值税及房地合一税则强调长期持有与居住。土地增值税「一生一屋」与房地合一税免税额皆要求连续持有并设籍满六年，凸显政策目的在鼓励自住而非短期炒作。

 

总结而言，房屋税的规范相对较宽，地价税次之，而土地增值税与房地合一税则设计最严格，特别强调长期自住与户籍登记。是以，民众若计画购屋或处分房地产，应提前检视自身名下的户籍、持有年限及户数状况，并向税捐机关确认资格，以免错失减轻税捐负担的机会。