首页 ＞ 最新消息 > 遗产税 &赠与税 > 分年赠与子女房产来节税？专家示警3大错误：提前过户恐多负担百万税金 2025-12-16

每年年底是民众最常利用赠与税免税额进行房地产移转的高峰期，依规定每人每年可享有244万元的赠与税免税额，若在12月与隔年1月跨年操作，即可运用488万元的免税额；若由父母双方共同赠与，更可拉高至976万元。不少家庭因此选择在岁末年前办理赠与，希望藉此降低未来遗产总额。但专家提醒，房地产赠与虽免赠与税，但最大成本其实来自「土地增值税」，若未评估清楚，恐怕不减税反增负担。

正业地政士联合事务所所长郑文在表示，依《土地税法》第5条规定，土地无偿移转的纳税义务人为受赠者，因此即使是赠与，仍须缴纳土地增值税，并非免税。

实务上，不少父母常以市价换算需要分年赠与的时间。例如以市价1000万元的房屋，若单纯以244万元的免税额计算，可能以为需分5年才能完成赠与，但郑文在指出，这样的算法至少犯了3项错误：

第一、赠与房地产是以「公告现值」计算，而非市价

目前公告现值通常为市价的2到3成，因此市价1000万元的房屋，公告现值可能仅约300万元，若采跨年赠与方式，488万元免税额即可一次办完，根本无需分年。

第二、土地增值税是最大的「隐形地雷」

赠与案件不得使用自用住宅10%优惠税率，只能适用一般税率20%、30%或40%，金额十分可观；此外，赠与契税同样以契价6%计算，并非免税。

第三、赠与将大幅垫高未来子女出售时的房地合一税

房地合一税的成本以赠与时的公告现值为准，若父母以公告现值300万元将市价1000万元的房屋赠与子女，子女未来再以1000万元出售，帐面上会产生700万元的所得，需依持有年限负担15%至45%的税负，至少约须缴纳105万至315万元，即使符合自用6年、享有400万元免税额与10%优惠税率，仍需缴近30万元。

郑文在表示，若要真正减少税负，应留意《土地税法》第28条，土地因继承移转可免徵土地增值税，同时，《房屋契税条例》也规定，继承取得不课徵契税，若担心子女日后因继承分配发生争议，可搭配生前信托或遗嘱，使财产分配更具保障，也可避免子女面临土地增值税与房地合一税的双重负担。