首頁 ﹥ 最新消息 > 遺產稅 &贈與稅 > 分年贈與子女房產來節稅？專家示警3大錯誤：提前過戶恐多負擔百萬稅金 2025-12-16

每年年底是民眾最常利用贈與稅免稅額進行房地產移轉的高峰期，依規定每人每年可享有244萬元的贈與稅免稅額，若在12月與隔年1月跨年操作，即可運用488萬元的免稅額；若由父母雙方共同贈與，更可拉高至976萬元。不少家庭因此選擇在歲末年前辦理贈與，希望藉此降低未來遺產總額。但專家提醒，房地產贈與雖免贈與稅，但最大成本其實來自「土地增值稅」，若未評估清楚，恐怕不減稅反增負擔。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，依《土地稅法》第5條規定，土地無償移轉的納稅義務人為受贈者，因此即使是贈與，仍須繳納土地增值稅，並非免稅。

實務上，不少父母常以市價換算需要分年贈與的時間。例如以市價1000萬元的房屋，若單純以244萬元的免稅額計算，可能以為需分5年才能完成贈與，但鄭文在指出，這樣的算法至少犯了3項錯誤：

第一、贈與房地產是以「公告現值」計算，而非市價

目前公告現值通常為市價的2到3成，因此市價1000萬元的房屋，公告現值可能僅約300萬元，若採跨年贈與方式，488萬元免稅額即可一次辦完，根本無需分年。

第二、土地增值稅是最大的「隱形地雷」

贈與案件不得使用自用住宅10%優惠稅率，只能適用一般稅率20%、30%或40%，金額十分可觀；此外，贈與契稅同樣以契價6%計算，並非免稅。

第三、贈與將大幅墊高未來子女出售時的房地合一稅

房地合一稅的成本以贈與時的公告現值為準，若父母以公告現值300萬元將市價1000萬元的房屋贈與子女，子女未來再以1000萬元出售，帳面上會產生700萬元的所得，需依持有年限負擔15%至45%的稅負，至少約須繳納105萬至315萬元，即使符合自用6年、享有400萬元免稅額與10%優惠稅率，仍需繳近30萬元。

鄭文在表示，若要真正減少稅負，應留意《土地稅法》第28條，土地因繼承移轉可免徵土地增值稅，同時，《房屋契稅條例》也規定，繼承取得不課徵契稅，若擔心子女日後因繼承分配發生爭議，可搭配生前信託或遺囑，使財產分配更具保障，也可避免子女面臨土地增值稅與房地合一稅的雙重負擔。